项目投资决策评审报告（市场部分）成果标准.doc

质量管理体系作业指导书 文件编号 ZB-TZ-Z02 版 本 号 1.0 生效日期 2007-10-12 西丽湖集团项目投资决策报告（市场部分）成果标准 (盖控制专用章处) 修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期 I II III IV V 起 草 王建国 职 务 销售经理 日 期 2007-10-10 审 核 职 务 日 期 签 发 职 务 日 期 项目投资决策评审报告（市场部分）成果标准 相关说明 目的 通过规范工作，保证,有关独立商业投资决策报告成果标准参见 《商业投资决策报告成果标准》 项目概况及项目背景 项目概况 金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路与锦绣江南相望，西靠梅龙路（建设中的城市主干干道，预计将于2005年年底建成通车，通车后项目到梅林关口仅需约5分钟车程），南接世纪春城。 金地·梅陇镇占地13.6万m2，容积率3.08，可销售总建筑面积约42万m2（其中住宅40.7万m2，商业配套1.2万m2）。小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，是一个配套齐全的大型生活社区。其中项目一期占地约5万m2，建筑面积近15万m2，由7栋11－24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200 m2的幼儿园等配套。 金地·梅陇镇地处有着无限发展潜力的龙华片区的中心地带。龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。随着预计中的由龙华和布吉组成的“布龙区”的成立，火车站迁址龙华，华南国际物流中心的落户，以及未来地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。 金地·梅陇镇将会是在这个城市新区里领先的，具有极强城市感的项目。这个由德国WSP建筑设计公司担任建筑方案设计的项目将用现代主义的理性方式，追寻技术美与人性化的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。金地·梅陇镇将成为片区内产品创新和品质突破的典范，给片区市场带来前所未有的惊喜。 宝安区龙华街道东环一路与建设路交汇处 龙华赠送比例季军，小高层小区之最 城市明珠3期的入户花园绝大多数都在16~23平米之间，这么大的入户花园面积，在龙华小高层小区中无出其右。 同时，全赠送可上封的阳台（阳台处理与南山的西海明珠的处理是一样的，也就是阳台的一半上面是实体楼板，而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅，这样一来，就可以达到无须计算建筑面积而赠送的目的）、挑高大露台、与入户花园形成一体并无间隔的赠送一半的工人房、全赠送凸窗（公共卫生间也都有、部分主人卫生间有）、赠送花池加起来，赠送面积比例高达近30%，这个比例，在龙华小高层小区中，没有第二家，只有星河丹堤这样的TOWNHOUSE超过。 随着深圳新的查丈条例开始施行，这样大面积的赠送将成为绝唱，购房者应该考虑到这个因素。 同档次小区楼体间距最大：35~80米之间 根据设计图纸以及现场估算，城市明珠的楼体间距在35~80米之间，这个间距比龙华现有的多层小区都要宽不少，虽然小区容积率要比多层小区高，但由于小高层建筑的建筑覆盖低，因此才能带来间距宽的好处。 由于建筑覆盖率低，因此内部形成了大约38000平米的空地，营造园林。 龙华少有的70年使用期的项目 由于龙华原来是以镇属企业为主的开发模式，因此很多土地早在上个世纪90年代就已经出让，因此使用期限受到了很大的影响，绝大多数项目使用期限都过去了10年或者有多。 由于城市明珠是2003年拍卖的土地，使用期限自2003年年底拍卖当日开始计算，因此使用期限在片区内是最长的小区之一（不超过5家）。这是一个优势，也是容易被忽视的优势。 小区西北、西南两侧留有大面积空地，对沿街商业有好处 西北龙观路、西南东环路靠城市明珠侧全部是20米~24米的绿化带和小广场，在西北和西南两个角上，则是三角地带的商业和商业内街。龙观路侧的绿化带长达到近350米，蔚为壮观。而东环路侧的也有近180米。 这么宽的绿化带和小广场，对于小区周边的商业是有好处，可以留驻人流，因此半求感觉此小区的商业比