创发城芝山项目市场调查报告.docVIP

创发城 永州芝山项目市场环境调查报告 调查时间：2011-1-10—— 形成方案：2011-1-18—— 第一部分：市场环境 一、永州两区功能定位 整体规划图中就可以看出，中心城区工业仓储等产业主要分布在冷水滩；而历史文化名城还原的重点在零陵区。不难看出，永州市政府对于冷水滩的定位，主要是发展工业、经济、生产等方面，而零陵区则是发展生态、文化、旅游等方面。以不同方向发展，合力组建更完整的永州市整体环境。 对于房地产来讲：冷水滩的发展将趋于更加城市化、工业化；零陵区则着力生态、文化保护，朝着更宜居的方向发展。 对于本项目来讲：类似于长沙的岳麓区，给予对历史文化遗留的保护，历史文化将形成一片保护区，造成禁止开发的局面。而项目本身处于各保护区环抱的区域，更是寸土寸金。 二、永州连城 永州连城，规划首期连接永州大道，实现两区之间真正连接。然后连接阳明大道、潇湘大道，形成一条城市环形连接线，达到高速连接。只有实现真正的连接，永州市的两区才是合力发展，永州市的整体经济实力也将提升至一个新的高度。 对于房地产来讲：连城以后，将形成两区连接带的中空区域。为了形成更好的连接氛围，政府势必将引导将连接带形成一次高速开发。但连城中心区，主要是还是联系的纽带，短时期内无法改变目前格局。冷水滩的工业化、城市化进程不会减速，零陵区的生态、宜居也将为其吸引更多的高端房地产消费者。 对于本项目来讲：零陵区的发展重心是历史文化名城，而本项目正好占据的是文化名城的核心区域。不论零陵区下阶段城市发展方向如何，站在本项目的角度，抢占其核心竞争力，才不可能被遗弃。 三、历史文化名城 文化溯源： 东山公园：东山，又名高山，是永州芝山历史文化古城中的最高点。其名起始于唐代。唐代文学家、政治家、思想家柳宗元居永期间，曾居山上的法华寺，才发现了《永州八记》奇美的风景；唐代书法家草圣怀素幼年出家时于东山东麓筑绿天庵修行。柳宗元、怀素之后，东山遂成为名山。东山不仅以风景秀美著称，而且逐渐发展成为宗教胜地。佛教、道教、儒教、基督教等宗教建筑分布于东山各处，而尤以文庙、武庙、高山寺等最具特色。东山四大宗教中最有影响的是佛教，历史上一直长盛不衰，高山寺晨钟暮鼓，终日香水旺盛，祈祷之声不绝，“山寺晚钟”成为“永州八景”之一。 政策： 湖南省高度重视旅游业的发展，提出了“建设旅游大省和旅游强省”的战略目标。永州市相继提出了发展生态环保效益型经济，建设“青山、绿水、靓城”的“锦绣潇湘”新永州的宏伟战略目标，并将旅游业确定为永州市新兴支柱产业，把旅游业作为新的经济增长点来抓，优先发展，重点扶持，使旅游资源优势转化为产业优势，以旅游业带动第三产业发展。芝山区立足区情、依托优势，整合资源，确定了“打柳子牌，扬文化旗，唱潇湘曲，念生态经”，努力建设文化教育城、交通工贸城、生态旅游城和特色农业区“三城一区”的区域经济发展思路。东山宗教文化旅游区是芝山区生态旅游城市建设中的一个重要组成部分。 资源评价： 　　1、自然环境秀美。东山宗教文化旅游区正处于永州芝山古城中心。东山南北走向，连绵盘亘凡十余里，地势高下起伏，冈阜缪绕，古树参天，环境悠雅。西望潇水回环，登高远眺，古城风光尽收眼底。“永州八景”有三景“绿天蕉影”、“山寺晚钟”、“恩院风荷”会于东山一地。 　　2、建筑景观别致。绿天庵、武庙、法华寺、文庙点缀于东山之上，无论其建筑规模还是装饰的艺术手法，都体现了鲜明的地方特色，雕刻精美绝伦的龙柱、五龙丹墀更是天下仅有，其文物价值和观赏价值都无法估量。 　　3、人文影响深远。法华寺曾与唐代著名文学、思想家柳宗元结缘；武庙主祀三国时重要的历史人物关公长；古绿天庵，因为著名“草圣”怀素的原因而影响极大，饮誉宇内；零陵文庙主祀孔子，儒家文化影响源远流长。正是一大批名人成就了东山的独特魅力。 　　4、宗教色彩浓烈。东山一地汇集了佛教、道教、儒教、基督教等四大教派。尤以佛教为盛，晨钟暮鼓，香火不绝。佛事活动频繁，水陆道场、盂兰盆会、还原吃斋、烧拜香、斋七和拜忏等等，对众生影响极大。 规模和内容： 　　东起“古绿天庵”，南至“碧云庵”，西到中山路，北至潇湘城楼，总面积1500亩。建设内容：1、维修永州武庙、高山寺，建成宗教中心小区。2、修复零陵文庙、古东门城墙。建成儒家文化中心小区。3、修复古绿天庵、拓建怀素公园。4、征迁零陵军分区旧址及永州市第二小学，建设仿古门楼。5、兴建千级石台阶，营造高山仰止氛围。6、完善景区线路面局和修整。7、丰富景区主题内容。8、完善娱乐设施及综合服务设施。 投资概算：总投资：8200万元。 　　1、维修永州武庙、法华寺。投资：1600万元。 　　2、维修零陵文庙和古东门城墙。投资：1000万元。 　　3、修复古绿天庵、拓建怀素公园。投资：1800万元。 　　4、建设仿古门楼、