陇西房地产市场调研报告书P15.docVIP

陇 西 房 地 产 市 场 调 研 报 告 书 营 销 策 划：兰州XX房地产代理有限公司 第一部分　调查设计与组织实施 一、调查设计 （一）调查目的 1、 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解陇西房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划金海名苑项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，实现项目投资效益回报的最大化。 2、 根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 3、 随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成陇西最佳人居生态社区，充分了解陇西人民对住宅消费的需求，进行了几天的走访摸索感受调查。 （二）调查内容 1、对陇西宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 （2）陇西房地产现状 2、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境） 产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） 3、需求市场调查 未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 价格支付能力 对物业配套的需求 购买人群 4、竞争市场调查（个案对比） （1）基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备 物业管理公司及费用 （2）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略 （三）调查方法 1、项目自身情况调查 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 专项访谈问卷（50人） 2、竞争市场调查 现场踩点调查 深度走访 第二部分　调查数据资料汇总与分析 一、陇西宏观环境调查 （一）陇西宏观环境分析 陇西与周边通渭、武山、坛昌、武都、卓尼、临潭、迭部、漳县、渭源等11个县区为邻，周边县区有400万人口流动，有“千年药乡”美称，是全国“地道药材”的重要产区之一。总体来看，陇西城化水平明显偏低。 从陇西现状来看，中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，陇西县提出城市扩建战略：跨越平地，建设新城区，计划用5年时间将陇西与文峰镇连接一起，将文峰镇列为陇西的经济开发区。 （二）陇西房地产市场现状 陇西房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得以发展，到2005年得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价慢速度上涨，市场秩序不规范。 从全国各地县城市的建设经验来看，一个新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合陇西实际情况，通过对文峰镇政府、房管局等政府部门的了解，我们认为，陇西大规模开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响： 大量开发房价平抑陇西整体房价：文峰较陇西城的房价2000-2900元/㎡的房价便宜300-500元/㎡，带动了文峰房地产市场的开发，对于平抑陇西整体房价起到显著作用。 开发区人口增长使住宅需求更加旺盛 随着大力启动招商引资，加强各类厂区规划建设，使文峰镇人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据文峰镇控制性详细规划，镇人口为10万人，。按平均3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在3.3万套以上，而开发区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。 文峰镇房价会随着陇西扩建成熟程度而趋高 一般来说，开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成开发热度频频上升，投资价值也逐渐显出。 房地产开发机会与风险并存 大规模的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，陇西是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为2268.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对房地产的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 二、项目自身情况调查 （一）项目的整体研究与特性分析 （1）项目地块地理位置 优　势 区位优势：地块位于规划中内且距离陇西最近，且南北临长安街和人民主干道，地理位置优