第五章房地产评估2.ppt

平均深度百分率 ＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 ＝（40%＋30%＋20%＋10%＋9%）×100/125＝87.2% 六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类） 1.四三二一法则 四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。 2.苏慕斯法则 100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15% 3.霍夫曼法则 深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100% 4.哈柏法则（了解） 宗地价值与其深度的平方根成正比。 七、路线价法的应用举例 [ 例 5 — 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。 提示：1.这里 的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格 2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。 3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。 宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度 A＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ） B＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ） C＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ） D＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ） E＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ） 二、适用范围及注意事项 ??适用范围 1.待开发土地的评估。 　　2.将生地开发成熟地的土地评估。 　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。 运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。 [例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率 为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年 需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费 及相应的专业费用。 6、求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.