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通过学习本课程，你将能够： ● 了解商圈的六大分类； ● 掌握商圈的数据分析技巧； ● 学会制作商圈数据调查表。 ? ? 商圈调研及数据分析技巧 一、商圈调研基本知识 1.什么是商圈 商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业企业多年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。 新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的改变。消费者的购买习惯可以改变，前提是商圈的便利性。比如，很多大型超级市场建在城市偏远地方，一般开车的人喜欢去，因为不用担心停车困难和被贴罚单。 ? 【案例】 商圈的便利性对消费者的影响 浙江某砂锅店刚开张时生意很好，一段时间后客流变得很少。因为店铺选在繁华的地方，门口停车区域非常狭窄，如果把车停在马路边，就会被贴罚单。 于是，老板在门口贴了告示：第一，顾客可以到隔壁写字楼一楼去停车，凭停车费单到饭店报销停车费；第二，如果您忘了到隔壁写字楼停车，车停在马路边被贴罚单，罚款由饭店报销。 告示贴出后，店铺生意又好了起来。 ? 不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生改变。 2.商圈选择的意义 确定商圈需要从两方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。 零售商业企业的商圈选址是个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定整个项目的成功。 3.商圈选择的重点 一般来说，商圈选择有三个重点： ?前瞻性 前瞻性就是对趋势的判断。 租店铺好比做期货，需要判断未来的利好。如果租的店铺是一个新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。 ?便利性 所谓便利性，就是在商圈开店让消费者更容易到达。 同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。 ?适用性 适用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周围环境的融合度。 商圈的适用性要符合品牌定???和消费者定位（消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群是否是目标消费群体。 4.商圈的分类 概括来说，商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。 ?商业区 商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。 ?住宅区 住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。 目前，社区专卖店成为流行趋势，可以满足当地的需求，如日常用品店、食杂店等。 ?文教区 文教区的附近要有一所以上学校，以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高。 ?办公区 办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多，消费水平低等特点。 ?工业区 工业区的消费者一般是打工族，消费水平比较低，但消费总量比较大，如广东、浙江的乡镇专卖店等。 ?混合区 混合区分为商住混合、住教混合、工商混合等。 混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，具有多元化的消费习性。 很多房地产商建造的城市综合体，就属于混合区。比如，福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。 二、商圈数据分析的内容 数据分析是商圈选择的重要内容，也是零售行业采用的方法，主要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据，分析存在的问题，从而更精准地对商圈进行判断。 1.人文环境和时尚潮流 所谓人文环境和时尚潮流，就是整个社会的环境和消费习惯。 中国人口众多、南北东西差异很大，不同地区有着不同的习惯、文化和流行趋势。在进行商圈选址的时候，必须对当地的社会环境和消费习惯进行调查，以确定是否和品牌定位相符合。 2.穿着情趣和消费水准 穿着情趣和消费水准的调查不仅包括穿着，还包括使用的家具建材、饮食、娱乐等整个人的消费趋势和消费习惯，如长沙的歌厅文化、上海人的理性消费等。 3.人流量 人流量就是平常、假日及日、夜来往人次和比例。 人流量是店铺选址的重大前提，一定要进行分析，不要做“三拍（脑袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍）”老板。 ? 【案例】 “豆子”数人数 20世纪初的上海南京路刚有雏形，永和商行老板为了确定在马路的哪一侧开百货商场，想了一个方法：雇四个伙计分成两组，分别站在南京路的左边和右边数人数。在同一组中，一个伙计手里提个布袋，一个伙计手里抓个大盆，提布袋的人负责数，过去一个人，就抓一个豆子放到盆里。晚上清算结果，盆里的豆子越多，表明走过的人多。 持续调查十天后，老板选择在盆里的豆子多的一边开百货商场。 ? 4.车流量 车流量就是汽车、摩托车等各种交通工具往来