晶和国际商业广场商铺定价分析.docVIP

前? 言： 项目的商业价值评估需要通过对商铺租金的调查来直接反映客群对价格的接受程度 因此，为了更好的完成项目的定价工作，我方认为现阶段有必要对晶和国际商业广场的租金水平进行一次评估，以此来明确项目商铺售价的基础标准。 本项目东海县中心位置，周边整体商业氛围较为成熟。 考虑到周边商铺的租金水平将与本项目的商铺价格形成直接的关联，因此，本项目将采用市场对比法进行初始租金评估，然后再通过对租金的多因素关联推导，通过租金参照法来初步确定项目商铺的参考售价。 ? 一、租金调查 以项目所处主要城市干道——菜市街、牛山路为主要调查点。 项目附近门面房租金情况 序号 位 置 面 积 经营项目 租 金 1 菜市街（朝南） 约80㎡ 面点 约2.8万元/年 2 菜市街（朝南） 约180㎡ 电动车 约8万元/年 3 菜市街（朝南） 约200㎡ 小鸟电动车 约12万元/年 4 菜市街（朝南） 约100㎡ 电动车 约3.5万元/年 5 菜市街（朝南） 约150㎡ 雅迪电动车 约9万元/年 6 菜市街（朝北） 约140㎡ 凤凰电动车 约6万元/年 7 时代超市（朝南） 约100㎡ 爱国者 约12万元/年 8 时代超市（朝南） 约100㎡ 化妆品 约10万元/年 9 时代超市（朝南） 约60㎡ 原盛邦售楼处 约8万元/年 10 时代超市（朝西） 约60㎡ 服装 约3.5万元/年 11 时代超市（朝西） 约60㎡ 服装 约3.8万元/年 12 时代超市（朝西） 约80㎡ 鞋类 约5万元/年 据上表分析，菜市街租金价格基本在1.0-1.6元/㎡/天，时代超市附近稍高的租金价格在2.7-3.6元/㎡/天。 ? 二、定价分析 ?（一）定价基本准则 ??? 1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期。2、扩大客户群，降低风险。3、低开高走，实现利润最大化。 ?（二）定价方法——租金参照法 租金参照法是以同地段同类型商铺的租金来推算本项目租金，并以项目租金作参照来确定商铺的售价。 ??? 现以本项目30㎡商铺为例，推算其基本售价。 ??? 1、租金水平评估 根据项目位置及周边商铺价格调查，本项目商铺租金水平目前最低可维持在1.3元/㎡/天左右。但是随着商业规划的不断完善和策划工作的有序开展，商业街将日趋成熟，租金水平未来也将保持适度增长。 项目前期经过了合理的策划及市场预热，租金也会整体提高，突破周边租金价位，考虑到这种情况，我们初步将项目的最高租金水平定在1.8元/㎡/天左右。 2、价格范围分析 A、最高价位考虑 目前时代超市商铺价格在30000元/㎡左右，附近的晶城大院项目售价在14000元/㎡左右，但晶城大院由于缺乏合理的规划和市场策划，销售进度目前并不理想。 通过对本项目意向客户的了解，其对于商铺的心理承受价位最高维持在13000元/㎡，假设以此价格为最高价格、分别以1.3、1.6、1.8元/㎡/天左右的租金水平为例，推算出此价格的合理及可行程度： 30㎡商铺总价在390000元。贷款十年，月付2217元，需贷款195000元。 ???? 租金 ?? 收益 1.3元/㎡/天 1.6元/㎡/天 1.8元/㎡/天 月收益 1170元 1440元 1620元 年收益 14040元 17280元 19440元 10年收益 140400元 172800元 194400元 15年收益 210600元 259200元 291600元 20年收益 280800元 345600元 388800元 据上表分析:按照单价13000元/㎡，30㎡的商铺总价390000元，按照目前最低可行的1.3元/㎡/天的租金水平，20年的租金总价为28万余元，距离收回商铺成本仍有较大距离，这对于仅有40年产权的商铺来说，是不太合理的；而在租金未来上涨达到1.8元/㎡/天的水平时， 20年租金收益恰巧可以达到商铺的投资总价。因此，考虑到商铺的租金升值潜力，将最高价定为13000元/㎡是可行的。 B、最低价位考虑 根据租金收益表，可以看出目前可行的1.3元/㎡/天的租金水平，基本上20年可以收回接近30万元，即对于30㎡的商铺，如果单价10000元/㎡，恰巧可以在20年收回投资额。由于1.3元/㎡/天的租金水平是本项目目前完全可以维持的租金水平，未来仍有上升空间。因此，我们建议，将项目最低价格定在10000元/㎡。 C、升值空间考虑 根据东海商铺投资回报的一般规律，虽然本项目地处城中心，但是考虑到前期物业空置时间、招商后的免租装修期、税费等各项因素的影响，本区域商业项目年升值空间可维持在为6%。 因此，我们建议商铺销售单价为10000元/㎡-13000元/㎡。具体可在开盘时以本价格区间内的稍低价格入市，根据市场反映作适度上调。 ? 本篇报告中所提到的项目商铺