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喜洋居商铺、写字楼 整体发展战略及营销策略报告 红方格广告策划有限公司 2005年10月 前言 本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。 第一部分 分析篇 一、市场基本概况 1、项目优势分析： 地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。 交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、东去、西返，都十分便捷。 项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展前景十分看好。 本项目一线临街，商业价值相对较高。 项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越多的商业人气。 2、项目劣势分析： 项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。 虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业氛围还不够。 由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。 3、我们面临的问题： 如何实现项目利润的最大化原则？ 如何解决投资者对项目经营的信心？ 如何解决销售与经营两者的矛盾？ 4、机会 由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。 随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。 第二部分 目标篇 一、发展目标 写字楼发展目标： 突破传统办公空间概念，使项目发展成为天河办公次中心成长型企业标志性办公场所。 商业发展目标： 塑造独特而符合目标群体的商业街形象，突破社区商业街中心的传统范畴，确立项目商业在所在区域商业街中的典范地位，使商业街成为项目所在区域的消费中心，实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。 二、销售目标 开盘时：完成销售50%； 开业前：完成销售90% 三、招商目标 具体目标：开业前完成90%以上的招商。 引进数家主力店、知名品牌店，通过主力店和品牌店吸引经营散户的进驻。 第三部分 策略篇 一、项目整体开发策略 1、项目开发思路： 结合项目区域市场的情况，我司认为，本项目的开发必须走产品差异化的路线，寻找市场空白点。根据区域市场的特点，如果项目进行纯住宅项目开发，项目可获利润少；而如果项目进行纯商业开发，则项目总体单价会过高，同时投资开发风险较大。因此，建议项目以投资型物业为主，采取商业、写字楼与住宅相结合的开发模式，这样即可保证项目的利润，同时可确保项目的销售与租赁。 2、项目开发理念： （1）全面创新策略——创新意识渗透每个细节 我们主张的创新，来自于项目的理念，也根基于规划、建筑、平面设计、配套、功能及管理等每个环节的精雕细琢，只有如此，才能真正实现从产品的全面全新，只有对项目进行全面创新，才能打破传统的商住、办公格局与模式，为消费者打造一个真正集购物、休闲、娱乐、美食、居住、办公、会议于一体的商住地带，使项目成为市场新的焦点，促进项目的快速销售。 （2）差异化竞争策略 我们所倡导的差异化主要是指项目采取与其他楼盘相差异的产品设计与、功能定位、形象包装，形成差异性。项目采取差异化的竞争策略，能够使项目有效避免其他项目的直接竞争，有利于项目占领市场空白，实现销售。 （二）、项目整体定位策略 1、项目写字楼整体定位： （1）定位思考： 打造天河次中心标志性办公中心：作为纯写字楼，项目所针对的目标客户群为中小企业中有实力和品牌的企业。为了与目标客户身份与品牌相匹配，因此，对项目的定位必须是鲜明而充满穿透力的，并从产品的特色和服务方面为项目的定位提供有力的支持。 （2）写字楼核心定位： 实力型写字楼 阐述：“实力型”写字楼定位包含了两层意思：第一、“实力型”体现了项目一流的产品品质、丰富的内涵和价格合理，给客户一种货真价实和物超所值的感觉，激发客户的购买欲望；第二、任何一个企业都有表现自身实力的欲望，希望通过实力的显现吸引更多的合作对象，为企业谋取更多的利润，“实力型写字楼”从侧面体现了能够入驻这里的企业都是有实力的，符合客户的心理需求：既有面子，又实用。 写字楼产品力提升： 商务会所 建立商务会所，提供多功能小型会议室和一些休闲娱乐配套，为客户提供舒适的办公和娱乐环境。 操作方法：建议在项目三楼建立商务会