商业地产的认知.docVIP

- PAGE 1 - 商业地产的认知 一、商业地产的涵义与发展 商业地产是以购物、餐饮、休闲、健身、娱乐、旅游、商务等零售消费的物业租金为目的产业，不等于纯粹的商业，不等于地产，也决不是商业+地产的简单叠加，而是一个非常系统全面的产业，需要由经济研究、成本精算、前期市调、规划设计、成本控制、专业招商、商业物管、零售分析等各方面专家顾问团协力合作，缺少任何一项人力资源，商业地产都很可能失败。 中国商业地产最早始于广州，在87年才推出了世贸广场，90年代初的发展大厦，到现在已经全部关门。总体上商业地产是远远滞后于住宅发展的，主要因为商业地产的操作非常难。发达国家，仅有3%的发展商在做商业地产，而在国内，只有1%的发展商涉足该领域，而且许多发展商已经面临困境，举步维艰，也充分证明商业地产的复杂性。国内商业地产的成功者王健林先生曾多次形象地比喻：“做地产（住宅）是小学生，做写字楼、酒店是中学生，而做商业地产的是大学生。”商业地产具有几个典型特征：1）投入资金大，回收周期长；2）涉及领域广，专业性、复合性极强；3）协调、博奕的部门、单位非常多；4）高风险、高回报。 商业地产，或者说购物中心、Mall，在规模上通常划分为：5万平米以下为小型商业，5万-10万平米为中型商业，10万平米以上为大型商业，其中超过15万平米的为超大型商业。根据这个标准，国内很多近几年开发的Mall都是超大型的，例如东莞华南Mall（100万方）、北京金源Mall（68万方）、春天Mall（58万方）、第五大道Mall、无锡广场Mall等等，很多处于招商困难，或者招商后经营冷淡，小业主、经营者与开发商纠纷不断，真正成功的很少。 那么，怎么才能算成功呢？一是发展商投资回报可观，二是让主力店、次主力店、专业店、专卖店等租户满意，三是让终端消费者满意，让人觉得你这个购物中心值得消费，乐意消费。相对照国内的购物中心，目前成功的除万达商业广场外，广州天河城是比较成功的，是一个集电脑、耗材、通讯、电子、餐饮、娱乐为一体的专业IT Mall，租金比九年前翻了六倍，租金每年呈10%速度增长。在成功的背后，有着非常痛苦的尴尬。天河城发展商因资金投入超过20亿元，连续三年经营惨淡面临被银行拍卖偿债的窘境，但政府为挽救国有资产的严重缩水，适时地做出决策，由广东信托、广州城投等五个国企业强制联合收购，解决了资金困难，结果奇迹般地，在第四年招商转好，多个主力店成功入驻，经营业绩进入良性循环。 商业地产在宏观上由经济发展水平（即GDP、国民收入、私家车拥有率等经济指标）、城市化水平决定。新加坡人口400万，但有25个Mall。中国近十年来经济高速运转，城市化进程很快，住宅地产增量庞大，与国际商业规则的日益接轨，一切催生着中国商业地产的发展，前景非常光明。但是黄金周期并未到来，商业地产要求有良好的商业规则，大到政府商业网点规划，小到企业经营惯例；其次要求有长期大量的房地产基金的支持，国内房地产金融体系刚刚起步，信托力度小，债券、基金尚未生成，没有大量稳定的资金，商业地产只有死路一条，因为世界上商业地产回报率在5%-6%，想通过银行高息借款短融长投，基本上不可能；最后要求人均国民收入超过3000＄，只有达到这个下限，市民的消费才会升级的欲望，从购物上升到休闲、娱乐，分享时尚。 二、商业地产的资金 做商业地产，国内一般都在城市中心或市郊，地价昂贵且开发面积巨大，投资额非常大，完全保留产权长期经营需占用十几亿甚至几十亿的资金，这种发展商在国内、国外都少见，更多地是借助基金公司的稳定可靠的资金。地产基金公司一般吸纳养老基金、商业保险、养老保险、民间资金等求稳的资金，聚集起来支持出租类地产的发展，获取稳定的利润，年回报率在3%左右。而国内房地产金融市场发育不全，或者说民间资本投资渠道狭窄，已经严重阻碍了商业地产的培育和发展，使商业地产屡屡成为投资失败的硝烟战场。 三、商业地产的人才 商业地产发展于九十年代，真正成功的项目很少，经过市场洗礼、实践的专家、学者非常少，现在更多的是依赖国外的顾问机构、专业设计公司，发展商边开发边学习摸索，非常难。前面已提到，商业地产是高度复合型行业，既有商业规划的经验、理念，又有百货、超市等零售的习惯性思维，还要有高素质的招商团队，与跨国公司、大型百货、专卖店、小租户进行博奕的能力。国外的设计大师讲究个性的发挥，更多的是关注立面的效果，忽视成本控制的意识，淡化室内设计的合理性。举个实例，万达上海购物中心，设计阶段将WATG公司的图纸送到沃尔玛、西尔斯、SPRING等著名零售公司审阅，通道走向、人流动向、电梯楼梯布局调整，大大减少商业无效面积，实现出租商业的有效面积最大化，光从设计变更，每年可增加3000万/年的潜在租金收益。 四、商业