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探析医院生活区推行物业化可行性 　　[摘 要] 随着市场经济的发展，职工宿舍不再是只属于医院职工的宿舍，房屋产权和人员居住已发生很大变化，多数为医院职工居住，一部分为房屋出租，另一部分住房职工已对外出售。本文从医院职工生活区的发展现状入手，提出生活区推行物业管理社会化的必要性，进一步阐述物业管理社会化的可行性 [关键词]生活区；物业管理社会化；可行性 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.22.056 [中图分类号]F299.233.47 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）22-00-01 1 医院生活区基本情况 医院生活区占地1.73公顷，共有多层住宅16栋，住户414户，分别建造于20世纪80-90年代和21世纪初。医院的总务处和保卫科具体负责生活区的物业管理事务，并以福利性模式提供服务，包括小区的安全保卫、清洁卫生、消防管理、房屋维修、绿化美化、水电保障以及配合“文明城市”迎检等工作。仅仅近四年，医院就生活区的维护建设开支达到两百多万元，而职工（住户）每月仅交纳10元的卫生清洁费，物业管理费用如同杯水车薪 2 医院生活区的发展现状 2.1 水电改造 由于生活区部分楼层建成的时间较长，地下管网、水电设施等问题较多，在实行“一户一表”改造之前，生活区采用总表计费的方式，居民楼供电设备老化造成电量损耗，导致居民分电表总记数与总表记数不符，差额电费均由医院承担，另外，生活区内偷漏水电现象较为普遍，而且对于出租户，收缴水电费用也比较困难，医院常年为住户暗贴不少水电费用。为了推进“一户一表”改造，去年由医院牵头，总务处负责，在前期做了很多准备工作，争取住户的最大支持和配合，医院还对按时签订改造协议的住户给于每户500元的补贴。“一户一表”改造实现了住户直接向供电供水部门缴费，医院无需再承担水电费的催缴工作，但是各住宅楼除居民用电以外的其它供电设施及楼道灯，还有绿化用水等公用水，另外单独装表计量，这部分公摊水电费尚由医院负担 2.2 绿化美化、清洁卫生方面 为了改善生活区的居住环境，2013年医院对生活区进行了绿化改造提升工程，前后开支40万余元，极大的提高了生活区的绿地率。但是小区内还是存在扒翻种植、破绿毁绿的现象，医院也曾先后几次对生活区扒翻种植的现象予于劝阻，却效果不佳，最主要的原因就是缺乏物业管理，无法实行常态化的监管，因而也就给扒翻种植蔓延提供了机会。另外，生活区在清洁卫生方面，只能维持在楼道打扫等简单的服务项目上，无法达到物业“有偿服务”的高标准 2.3 安全保卫、消防管理方面 生活区的安全保卫工作是难度最大的工作之一，特别是在没有专业的物业公司管理下，要杜绝生活区内发生盗窃、抢劫、车辆被划等治安事件，保卫科在管好医院工作区之外，还要兼顾生活区治安管理，在人力财力物力方面都有不小的压力。首先，需要科学合理地设置保安岗亭，现生活区有三个保安岗亭，一个岗亭有四个保安轮流值守，近期还准备新设一个岗亭，为了节约人力成本，保安全部聘用劳务派遣人员，按一个保安一个月工资2 000元计算，一年下来值守生活区的保安人员开支达38.4万元。其次，根据生活区的地理环境和安防薄弱环节，建立和完善监控系统，才能进一步保障住?舻牟撇?安全。2015年，医院花费28.63万元在医院重要路口和生活区建立了高清监控系统，生活区的安全保障工作又向前推进了一大步。再次，在车辆停放管理方面，职工对生活区停车问题反映比较强烈，一部分职工认为小区车辆乱停乱放，一部分认为小区行路难。一到傍晚小区道路车满为患，公共场地被挤占一空，不仅小区住户难以出行，而且已经发生过住户家中失火，消防车无法通行及时施救的严重情况。最后，在消防管理方面，据保卫科统计，生活区一年的消防管理费用大约3 000～4 000元。由于住户情况复杂，尽管保卫科在火灾预防方面做了大量的工作，但仍存在不少的火灾隐患，近几年就接连发生两起失火事件，由于生活区没有实行物业化，生活区的安全事件会直接影响医院文明单位评审等工作 3 生活区推行物业化的可行性 随着市场经济不断发展和完善，住户对物业管理的要求也在不断提高，现行的管理模式已经逐渐显露出各种弊端，要从根本上解决生活区物业管理中存在的问题，就迫切需要改变现行福利性质的管理体制，逐步实行市场化管理体制，走物业管理社会化这条必由之路。为推进这项工作，总务处曾找过物业公司商谈，所有物业公司均要求按国家规定缴纳首次专项维修基金，完善水电气户表设施，并将其作为签订合同的前提条件。在医院领导的重视下，生活区已经完成了很多推进物业化的基础工作，水电的一户一表改造、停车场的建设、高清监控的安装等等。另外，按照《物业管理条例》规定，公有住房