上海陆家嘴浦江映象项目营销报告.ppt

浦江映象营销报告 策源机构 城市映象之旅…… 3号楼 营销策略 房源销控 1号楼 2号楼 4号楼 首批公开房源： 希望每栋楼、每种房型能相对均衡的去化，因此首批房源兼顾了每楼栋中的房型； 首批房源选取每栋楼、每种房型相对中下质量的房源，这类房源更能体现出价格优势，利于冲量； 能通过首批房源的去化，而剩余质量较高的房源，同时兼顾房型的配备，利于后期的价格调整和正盘的均衡快速去化。 1 1号楼离小区出口近，出行很方便 该楼是正南正北方向，采光和日照极好。 两梯两户，两个电梯分开，基本上是准一梯一户的配置，私密性高 西侧临近张家浜，两面都可看到张家浜水景 该楼高层（约10层以上）可以向西望见黄浦江江景。 视野受到老厂房影响 项目现状 房源分析 1套 118 2房2厅1卫 1B 35套 147 3房2厅2卫 1A 1# 2号楼南面对着峨山路，向下望景观差 该楼东面是东星工业园区，环境和视野都不太好 两户都是两房设计，得房率会相对偏低 张家浜水景被一号楼阻挡，只有西侧部分房源可以看到张家浜。 一楼门厅空间较小，楼栋档次受到一定影响。 2 项目现状 房源分析 1套 86 1房2厅1卫 2C 36套 105 2房2厅1卫 2B 34套 115 2房2厅2卫 2A 2# 3 3号楼北侧和西侧临近张家浜，两面都可看到张家浜水景 南面是小区的中心景观，向下望景观条件良好 一楼门厅有两层挑空，大气，尽显尊贵感 两梯两户，两个电梯分开，基本上是准一梯一户的配置，私密性高 项目现状 房源分析 52套 154 3房2厅2卫 3B 4套 132 2房2厅2卫 3A 3# 项目现状 房源分析 4 4号楼临近张家浜，两面都可看到张家浜水景 该楼是南偏西，高区楼层可以向西看到黄埔江景观 南面是小区的中心景观，向下望景观好 一楼门厅有两层挑空，大气，尽显尊贵感 视野受到老厂房影响 26套 110 2房2厅1卫 4B 56套 135 3房2厅2卫 4A 4# 营销策略 媒体策略 体量小\媒体投放有限 市场轰动效应 大众媒体 直投类媒体 短期户外媒体 新闻晨报 租售情报 第一财经 Sp活动 巡展 夹报 短信 报告索引 市场现状分析 整体营销策略 分阶段执行策略 媒体执行计划 营销策略 实战计划 业务人员 进场 样板房 公开 一次强销 11 12 持续 来人数量 意向客户 主诉求点 600组 1050组 二次强销 2350组 250组 350组 450组 整体形象、地段 分卖点：生活配套、江景、建筑品质、建筑风格等 稀缺性、热销信息 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 1550组 150组 阶段 执行 业 务 篇 重大工作节点： 案前准备工作 开盘方案准备 业务员培训 阶段工作目标： 业务培训及考核完成 销售道具到位 业务流程及现场演练达到熟练 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 阶段 执行 广 告 篇 工作重点： 媒体计划确认，实战稿调整、确认。现场包装调整。 媒体渠道 现场包装 户外看板 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 阶段 执行 广 告 篇 工作重点： 销售道具及开盘SP准备 媒体计划及策略制定 媒体渠道 现场包装 销售道具 户外媒体 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 推广执行 Sp 活动 时间：3月18日周二） 活动目的： 通过五星级品质会场、高格调环境设计、专业人士点评高规格亮相于媒体及优质客户群，建立楼盘在媒体中的形象并进一步宣传推广；通过优质客户亲身体验进一步促进成交及建立口碑效应进行圈层营销。 新品发布会，品牌宣传、优质客户击破并口碑联动！ 阶段 执行 广 告 篇 现场表现：指示牌 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 阶段 执行 广 告 篇 现场表现：停车指示牌 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 阶段 执行 业 务 篇 重大工作节点： 正式对外公开 达成案前客户积累目标 客户意向及价格试探完成 开盘方案准备 阶段工作目标： 来人目标：600组 意向客户：100组 销售目标： 开盘当日成交50套 阶段目标90套 报价策略： 通过“报价格范围，不报均价”的策略询价 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 阶段 执行 推 广 篇 主攻卖点： 泛江滨板块概念操作、产品整体形象传达 重点客户： 开拓全市性客户，重点积累浦东区域客户 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 推广执行 Sp 活动 睦邻有礼 时间：开盘当天 活动对象： 凡购买浦江映象任意房型的客户（业主），在完成网上签约、确认首付到帐后，即成为活动的对象。 活动时间： 自项目开盘日起，95