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越秀城建集团商业地产中心 花都友和商业广场可行性研究报告 PAGE 广州市花都区友和商业广场 可行性研究报告 二〇〇六年十月二十三日 商业地产经营中心 目 录 目录 ………………………………………………………………………………ⅠⅡ 报告摘要 ………………………………………………………………………… 1．项目概况 ………………………………………………………………………1 1．1 项目基本情况介绍 ………………………………………………………..1 1．2 项目目前情况………………………………………………………………2 1．2．1 项目设计规划情况………………………………………………………2 1．2．2 项目销售情况……………………………………………………………2 1．2．3 项目招商情况……………………………………………………………2 2．项目发展前景分析 ……………………………………………………………3 2．1 项目环境分析 ………………………………………………………………3 2．1．1 项目宏观环境分析 ……………………………………………………..3 2．1．2 项目区域环境分析 ……………………………………………………..4 2．1．3 项目周边环境现状………………………………………………………5 2．2 项目SWOT分析 …………………………………………………………..7 2．2．1 项目优势分析 …………………………………………………………..7 2．2．2 项目劣势分析 …………………………………………………………..8 2．2．3 项目机会分析 …………………………………………………………..9 2．2．4 项目威胁分析 …………………………………………………………..10 2．3 项目所在区域市场分析 ………………………………………………….10 2．3．1 项目所在区域商业项目分布及租金情况分析 ………………………10 2．3．2 项目所在区域住宅项目分布及售价情况分析 ………………………10 2．4 项目发展前景分析及结论 ………………………………………………..16 2．4．1 项目发展前景分析 …………………………………………………….16 2．4．2 项目发展风险分析 …………………………………………………….17 3．项目定位分析 …………………………………………………………………. .18 3．1 项目业态定位分析 …………………………………………………………18 3．2 项目价格定位分析 ………………………………………………………. .21 4．项目可行性分析结论与建议 ………………………………………………. . .23 报告摘要 1、可行性研究报告编制依据 （1）2005年花都区国民经济和社会发展统计公报 （2）花都区政府网站 （3）花都房产网 （4）友和投资有限公司提供的相关资料 2、可行性研究报告结论及建议 （1）该项目比较符合项目目前所处的大环境和区域市场发展趋势，项目地理优势明显，硬件条件先进，功能配套完善，区域发展潜力较大，项目具有可操作性。 （2）由于花都区新华街的规划发展，城市新区东移，促使消费者的消费习惯改变，对该项目是潜在的威胁。而新建商业项目大多集中在新城区，对该项目形成激烈的竞争。 （3）该项目一楼街铺及二楼部分商铺已售产权以及和广百百货合同期限过长、租金水平过低，对后续经营管理存在一定的风险，在考虑是否收购该项目前，建议让该项目开发商先解决已售产权物业以及和广百百货合同问题。 1．项目概况 1．1项目基本情况介绍 友和商业广场是由香港友和投资有限公司在广州花都区设立的房地产公司——广州怡丰房地产发展有限公司开发，以由香港友和投资有限公司负责项目全部资金的投入，总投资额预计达5亿元左右。 该商业广场位于花都区新华街秀全大道39号地段，地处新华街老城区商业中心区域，距花都区政府仅数百米之遥，紧靠广州火车北站，离广州新机场仅15分钟车程，交通十分便利。 该项目总占地面积13，006㎡。其中一期项目工程占地8，847㎡，建设总面积达103，917㎡，由三幢高层住宅楼和一幢七层的商业裙楼组成。地下负一层可做商业和停车场，商业裙楼为一到七层，八层为住宅会所，九到二十一层为住宅。其中，商业裙楼建筑面积为54，226㎡，住宅面积为98，809㎡。二期项目工程占地4，008㎡，其规划为9层商业大厦。报建面积20，000㎡，手续完善。据该项目负责人介绍，该商业大厦可重新报建，并已完成三通一平。 据调查，紧靠该商业广场的花都区旧体育馆将拆迁，届时将和已建成的城市广场连成一片，形成一个规模更大的城市中心广场，对于聚集