2003年无锡商业市场分析.docVIP

无锡商业市场分析 一、市场概述 与无锡住宅市场发展的不同，无锡的商业市场相对于周边城市而言，呈现出巨大的活力，购需两旺，社会消费品零售总额连续多年处于省内领先地位，无锡也因此成为众多商家的必争之地，特别是2000年以后，继世界大型超市联锁巨头——麦德龙，强先登陆无锡取得巨大成功以后，家乐福、欧倍德、天润发、物美、诚隆、易初莲花等世界大型连锁超市接连进驻无锡市场，无锡的商业市场也因而显示出了巨大的潜力和勃勃的生机。 但由于城市规划建设以及无锡商业发展的沿革，无锡商业市场的区域分布、规模以及业态与大城市相比都较为原始和落后，特别是二、三级商业中心还处于起步阶段，导致整个城市的商业过多的依赖于市中心的商业中心。 分析整个无锡的商业市场，具有以下几个特点： 市中心商业中心—中山路承载了几乎整个无锡的商业消费，中山路的繁华和其它区域商业氛围的冷清形成了巨大的对比。 区域商业中心还未形成，虽然随着房地产市场的发展和副中心城区人口的聚集，在一些人流量较大的街区已经具有了区域商业中心的雏形，但整个商业规模和商业氛围还远不够发达。 为适应特大城市发展的需要，市政府在通过城市的整体规划和政策的扶持打造各种新兴的商贸区，以图减轻市中心商业中心的压力，重新调整城市商业功能和商业布局。 消费水平与结构 据抽样调查，区域2003年居民人均消费支出8360.08元，其中各项消费的支出如下图所示。从中可以看出，食品类、衣着类、文化娱乐、教育类支出分列各项支出的前三位，食品类支出以将近50%的比重占据了主导地位。在外用餐、旅游和教育是居民消费的热点。 无锡居民消费结构 商业营业额 2002年以来，南浔人均年商品成交额保持在10000—14000元的区间内平稳运行。数据表明南浔商业交易较为活跃。 图12 人均商品成交额 市中心商业中心 分布特征 无锡市中心的商业中心主要集中在南至朝阳广场北至胜利门广场的中山路沿线，在整个中山路沿线，各大百货商场、品牌专卖店、大卖场、星级酒店、影院娱乐场所、特色餐饮一应俱全，商业形态十分成熟，???个区域的商业功能和结构也十分丰富、商业氛围浓厚。 产品特征 从产品形态来看，目前中山路沿线商铺以大型综合百货为主，一般量体也比较大，但由于产品的同质化较为严重，商业市场的竞争难度在逐渐加大，为寻求突破，个别开发商也试探性的推出了以专题市场为性质的大型百货，比如东方巴黎就是以女性主题商场为功能诉求，这些产品的出现逐渐丰富了市中心的商业产品形态。 价格特征 市中心的租售行情由内而外逐渐降低，而且差别巨大，即使同一条街道也由于离中山路核心商业圈的远近不同而有天壤之别。 目前，中山路底层商铺的整体行情基本在3万—4万元/平米之间，个别外围单间的铺位的售价达到了5万元/平米，其中超行情的个案有汇金广场，由于其位于中山路最繁华的中段，其普通外间铺位的价格在8-9万元/平米之间，沿中山路的店铺甚至开出15-16万元/平米的天价，大大超出周边市场行情。 租售方式 市中心的商业项目中，位于崇宁路、中山路口的东方巴黎，不论从其产品的设计规划还是功能定位方面都具有鲜明的特点，同时它也是无锡市为数不多的几个将经营权和所有权相分离，并采用带租约销售的商业个案之一，目前其给予客户3年包租，每年10%左右的回报率的承诺，吸引了广大投资者的注意。 市中心部分商业列表 个案位置规划一层 售价二层 售价面积范围(M2)层高开间汇金大厦中山路 八佰伴旁商住楼 裙房商场7万 8-9万外3万20-400M25.5m5*3m东方巴黎人民路 崇宁路主题商场3-4万 5万外铺5 -3.3万18-75M26.5m4.5*5m银辉 城市花园中山路 学前街商住楼 裙房商场3.5万2.6万整层4.5m柱距10m金马大厦县前东街 解放北路商住楼 裙房商场2.6万 2.8-4万外1-1.2万40-120M25.2m8*7.6m映山华庭县前东街与解放东路交界商住楼 裙房店铺2.5万591M2 849.6M23.6m/ 市中心区域租金概况： 崇宁路沿线：10-12.5元/M2/天 健康路沿线：9-12元/M2/天，无锡服饰第一街 学前街沿线：15-16元/M2/天（八佰伴附近） 县前街沿线（明珠广场）：5.5-6元/M2/天 二级区域商业中心 和市中心一级商业中心的繁荣和兴旺形成强烈对比的是无锡的二级区域商业中心则显得较为落后。2000年以前，由于市政府在城市改造和城市规划建设方面观念的落后，造成了整个无锡商业过分依赖中山路，区域商业市场发展缓慢、商业形态落后、商业氛围不足的现状，目前区域商业中心内的商业个案形态多以沿街铺位为主，产品功能也较为单一，整个区域商业市场还远未形成。 进