2004年1～3季度深圳房地产市场形势分析报告.docVIP

2004年1～3季度深圳房地产市场形势分析报告2004年以来，我市国民经济继续保持健康、协调、较快的发展势头，前三季度全市生产总值完成2414.39亿元，按可比口径计算，比去年同期增长17.3%，高出去年同期增幅0.6个百分点，累计增幅创1996年以来的新高。在良好的宏观经济背景下，我市房地产市场继续保持稳健的发展态势，供给规模明显得到控制，市场需求持续旺盛，商品房空置面积继续减少，房地产价格继续保持在合理区间内，整个市场继续呈现健康、平稳的发展局面。 （一）房地产开发投资增速减缓，商品房在建规模继续减少今年1～3季度，全市完成商品房开发投资315.23亿元，同比增长5.11%，大大低于2002年和2003年房地产投资的同比增长速度（分别为27.3%和9.43%），房地产投资的增速继续下降。从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，今年1～3季度全社会固定资产投资额累计完成751.96亿元，房地产投资占固定资产投资的比重为41.92%，大大低于前几年的水平，使固定资产投资结构进一步优化。表1 2000年以来我市房地产投资增长速度与及其占固定资产投资的比重 (亿元) 房地产投资同比增长速度（%） 占固定资产投资比例(%) 2000年 271.02 3.66 43.73 2001年 322.85 19.12 47.95 2002年 411.12 27.34 55.03 2003年 449.05 9.43 47.31 2004年1～3季度 315.23 5.11 41.92 从商品房建设规模看，今年1～3季度，商品房施工面积为2386.82万平方米，同比下降6.57%，其中商品住宅施工面积1800.02万平方米，同比下降9.16%；商品房新开工面积637.34万平方米，同比减少4.42%；商品房竣工面积398.35万平方米，同比减少20.99%，其中商品住宅竣工面积300.42万平方米，同比减少26.61%。表2 2004年1～3季度商品房建设规模情况 单 位 2004年1～3季度 去年同期 同比% 一、商品房施工面积 万平方米 2386.82 2554.68 －6.57 其中：住宅 万平方米 1800.02 1981.61 －9.16 其中：新开工面积 万平方米 637.34 666.82 －4.42 二、商品房竣工面积 万平方米 398.35 504.2 －20.99 其中：住宅 万平方米 300.42 409.32 －26.61 以上数据表明，在国家宏观调控的作用下，今年以来，我市房地产开发投资增长速度和建设规模继续得到控制。此外，针对目前我市房地产投资增速有所下降的趋势，有关部门正在进行相关的政策研究。 （二）商品房新增供给规模基本保持稳定，需求继续增长，供求总量基本平衡　　 从供给来看，自2002年我市减少房地产用地供应规模以来，商品房新增供给下降明显。2003年，我市商品房批准预售面积870.29万平方米，比上年同期下降17.76%，其中住宅批准预售面积为716.9万平方米，比上年同期下降25.43%，供给下降幅度较大。2004年1～3季度，我市商品房批准预售面积652万平方米，与去年同期持平，其中住宅批准预售面积为539.86万平方米，比去年同期增加6.06%，商品房供给规模开始保持稳定。　　 从销售来看，深圳新建商品房销售面积持续呈上升趋势。2004年1～3季度，全市新建商品房销售面积为658.32万平方米，与去年同期相比增加9.64%，其中商品住宅销售面积为581.77万平方米，比去年同期增加3.87%，市场需求继续保持增长的势头。　　 从近期的供求对比来看，按照目前的需求规模和增长速度，预计2004年全年的商品住宅市场需求规模应为800万平方米左右；目前在建商品房规模保持在1800万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅900万平方米，加上以前约100～200万平方米的空置量，基本可以满足现实商品住宅的需求，保证买方市场的局面和房价的稳定。 （三）商品房价格水平小幅上涨；特区外价格上涨较快，特区内外价格差距减小　　 根据我市网上预售合同备案统计，2004年1～9月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降。　　 由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的较大差异，近几年，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房价也一直保持一倍以上的差异。自去年底以来，随着市委、市政府加快特