2004年厦门同安房地产市场研究.docVIP

同安房地产市场研究 区域概况 同安区是厦门经济特区中面积最大的一个区，是厦门市建设海湾型城市的重要组成部分，更是大厦门发展的腹地。位于福建省东南沿海，闽南金山角中心地带。北邻茶乡——安溪，南临学村——集美，东连石城——南安，西接果乡——长泰。在这片东部的热土，西山、北辰山、汀溪水库、东西溪向人们展示着同安迷人的自然风情，也展示着同安与自然的和谐。一方水土，养一方人。在同安这个风光旖旎的南国小城里，千年的文化也逐渐在沉淀，向世人演绎着小城的故事。55万朴实的同安人，至今也还沉浸于具有千载历史的人文气息，品味着梵天寺、文庙、苏颂纪念堂古老的味道…… 与岛内的房地产发展相比，同安房地产发展起步较晚，特别是前期发展缓慢。在1998年以前，房地产开发项目规模较小，而且集中在旧城区的开发。1998年以后，大唐、国建、特房等有实力的开发商先后进驻，同安的房地产才逐渐转向成片开发，城市的版图也逐渐扩张，与此同时住宅房价也从1998年的800-1100元/平方米提高到现在的1400-2300元，个别的小高层项目甚至达到3000元/平方米。近年来，厦门房地产市场的升温使得同安的区域房产开发、消费得到一定的刺激。 区域市场 （一）市场供应加大，售价稳定攀升 伴随着海湾城市建设力度的加大和闽南城市群的构建，同安的地理优势突显，也带动了整个房地产市场的热闹。目前同安的房地产市场处于一种良性的发展态势之中，整个2003年的市场批准预售面积稳定在10万平方米/季左右，而到2004年一月份批准预售面积就增加到15.67万平方米，而且一月份恰逢春节七天长假。而销售层面：2003年每季的商品房实际销售面积每季基本稳定在8万平方米左右，第四季度的实际销售面积还超过了批准预售面积，表现出有效的需求。价格层面：商品房的售价突破2000元，并继续稳定上升。随着银城明珠、云溪小区等大盘的相继入市，市场的供给量将会继续加大，优质的楼盘的推出会吸引更多同安区以外购房者的青睐。因此在这种充足供应和有效需求的拉动之下，必将为同安房地产后市的发展创造良好的市场基础。 2003年第一季度—2004年第三季度同安商品房面积及售价波动图： （数据来源于房管局） （二）产品从简单的实用主义向舒适的品质主义过渡同安发展了，特别是同安的城市建设发生了巨大变化，道路变得越来越畅通，与厦门的距离越来越近了。原先在商品房开发上，普遍缺乏整体规划，建设规模小，配套设施不够齐全，物业管理存在种种不足，然随着大唐、国建等开发企业的成功入驻，改变了同安人的居住观念和消费观念，同安人蓦然发现“原来生活可以更的” （数据来源房管局） 片区SWOT分析 优势分析 土地优势：相比岛内土地的抓襟见肘，同安的土地市场则显得有点大气，如：已开发到六期的大唐世家，占地150亩的大俊达项目，总建面积43.7万平方米的特工云溪小区。 成本优势：根据最近厦门的几宗土地的成交价来看，同安的土地成本具有明显的优势，楼面地价在350元/平方米左右，如处于城南生活区的银城明珠，楼面地价也就在341.25元/M2。而2003年初厦门江头某地块以楼面地价2960元/M2的震撼价成交，出乎许多人意料，已经撤消区制的原杏林区， X2003G01楼面地价也达到1000元/M2。 价格优势：在对近9个月厦门三地住宅价格的统计，同安住宅的均价为1668.3元/平方米，岛外为2802.7元/平方米，岛内为4567.4元/平方米，而在产品上，同安楼盘的设计不比岛内差。如：大唐世家和同安人家古色古香的外立面设计；云溪小区美仑美奂的园林规划；项目产品的错层、入户花园、大露台的设计等等。高品质的产品使楼盘价格优势进一步突显。 劣势分析 地域劣势：同安距岛内市中心有约1个小时的路程，较之岛外其他地区（如海沧、集美）20-30分钟的路程，同安显然处于劣势，尽管产品不错，价格也具有优势，但是同安总是给人一种“在那遥远的地方”。 客户劣势：同安的客户来源比较单一，主要是本区及周边乡镇购房进城之人。有限的客源，影响了同安房地产后市的发展，特别是大的项目不断推出，楼市消化的压力增大。 机会分析 市场机会：2003年厦门商品房销售面积、金额、均价分别为329.53万平方米、136.7亿元、4148元/平方米，分别比去年上升了14%、31%、15%，而今年一月份同安商品的市场均价也上升为2353元/平方米，较去年同期增长31.7%，厦门房地产市场仍处于一种向好的态势，为同安房地产市场的发展提供了良好的市场环境。 政策机会：为构建海湾型城市，有关政策也在向岛外倾斜，如新户籍政策中，岛内外购房入户政策的差