2004年宁波写字楼市场出租投资收益分析.docVIP

宁波写字楼市场出租投资收益分析 与房地产市场整体的不景气形成鲜明的对比的是宁波市写字楼市场旺销，但是否与大众所预期的那样写字楼比商铺和住宅更否值得投资呢？我们可以做一次比较全面的分析以便确定投资方向，假定有二位投资商，一位准备以100万进行投资，另一位也准备以100万投资，但50%为按揭，二者的投资目标是高档写字楼，按以下步骤确定是否投资： 第一步：计算储蓄投资收益 储蓄是最基本、风险最小的一种投资方式，确定投资方向前一不定要首先确定储蓄投资收益。 以100万和50分别进行投资; 经计算五年期整存整取收益最佳，,连续存40年（商业地产年限40年），按复利计算 目前五年期整存整年利率为3.6%, 具体收益如图（一）,由于目前国家宏观调控加强,利率调高的风险较大,以0.5%涨幅进行评估. 利息税为20%，由收益如图： 第二步：计算与储蓄投资收益相等的收益平衡点 收益平衡点代表房产投资收益=储蓄投资收益的投资收益率，在这一点上两者可以随意选择投资。 假定租金价格40年内每年以1%、2%两种方式增涨，价格增涨是复利形式(利滚利)的,实际中租金虽然在短期内会有一定波动,但长期上涨一般高2%，如宁波2004年写字楼租金比2003年上涨2.5%, 目前商业用房10年期按揭贷款利率为5.76(10年期月供在5000-600内易于投资),假定储蓄利畜调整时,贷款利率也以同样的比率增加(5.76、6.26、6.76),则投资收益平衡点利率如下: 100万全额投资收益平衡收益率 50万首付+50万按揭的收益平衡点 第三步:确定宁波写字楼现在的投资收益率 经调查宁波写字楼整体出租率在80%以上，现有高档写字楼出租率在90%以上,现有高档写字楼租金均价2.3元/㎡/天,整体写字楼租金偏低，但增加较快，2004比2003增长2.5%,波特曼中心以6元/㎡/天（上海甲级写字楼价格）的价格宣传，但是宁波暂时还没有5A级甲级高档写字楼,今后1-3年内有都市仁和、波特曼中心、嘉汇国贸、金隆国际、和义路万豪酒店写字楼、坤和中心等写字楼建成并投入使用，其中以和义万豪、波特曼中心、坤和中心、金隆国际最值得期待， 部分调查个案： 楼盘名称 位置 物业级别 租金(元/㎡/天) 出租率 会展中心 百丈路 甲级 2.3 95% 华联写字楼 天一 甲级 2.4 100% 世贸中心 天一 乙级 1.7 95% 中农信 天一 甲级 2.2 95% 华宏国际 百丈路 甲级 1.8 50% 根据宁波地区房价和租金推算宁波地区写字楼的投资收益率 交易费用:3%契税、0.005印花税,其它忽略,按40年平摊 出租时间以比较保守的数字85%折算，总投资额为100万（含按揭） 宁波地区部分写字楼个案分析 楼盘名称 位置 物业级别 租金（元/㎡/天） 出租率 价格(元/㎡) 收益率 会展中心 百丈路 甲级 2.3 95% 9000 0.08 世贸中心 天一 乙级 1.7 95% 9000 0.06 华宏国际 百丈路 甲级 1.8 50% 9000 0.06 注:以出租个体计算,出租时间统一以85%的比率折算，华宏国宏为5月份刚交付使用使用。 综合以上数据可以看出，宁波市写字楼收益在4%-11%,中高档写字楼平均收益率在6%-10%，与国际普遍公认为4%-8%的收益率也比较吻合。与50万按揭投资最小平衡点0.031、最高的平衡点为0.063相比较，投资宁波市高档写字楼市场,可以有实现比储蓄投资更多的收益。 第四步：投资写字楼与投资住宅和商铺的对比 首先，写字楼与住宅投资收益比较 A、租金收益比较 写字楼和住宅的使用年限分别为40年和70年，由此可以简单的推断，写字楼住宅的收益平衡比应等于7/4； 写字楼；租金1.2-3.0元/㎡/天,均价在1.8元/㎡/天，住宅:0.3-0.9元/㎡/天,均价在0.7元/㎡/天(海曙区、江东区） 现宁波写字楼租金/任宅租金=0.25,为平衡比的1.5倍 写字楼的租户为企业,租住较为稳定,住宅租户主要为中青年工作者,更换频繁,空置率高 写字楼室内装修主要为办公简装,不需定期更新,住宅出租需要更多的维护和装修 B、增值和风险对比 写字楼多位于CBD商业区,地段稀缺,城市CBD很难转移 住宅虽然长期看涨,但涨幅难以确定,由于城市的扩张方向改变,其价格可能会有较大改变 宁波经济发展高于全国水平,高科技产业和服务业发展迅速,宁波