2004年济南万邦总统大厦市场定位报告.docVIP

万邦*总统大厦市场定位报告 一、定位分析 （一）、项目特性分析 本案土地成本高的现实决定了项目必须走高端产品之路，以争取高价位。 在设计实施上把握：超前的设计理念+完善的配套设施+人性化的配套服务+先进的配套功能+概念炒作。 （二）、济南商务办公、写字楼市场总体情况 ２００４年写字楼项目少、品种较单一。 统计数据显示，２００４年１～１０月份，办公楼投资仅为１．７亿元，同比下降４６．９％；而２００３年济南办公楼共完成投资５．４亿元，同比下降１１．５％，近两年的写字楼的投资都是呈现下降趋势。　　投资的减少导致了项目的减少。而从项目上看，２００４年度１－－１０月份几乎没有新项目出现，而在近期才有特区数码港和普利海辰大厦等新项目面市。 1、类比个案楼盘情况 城市33 东环国际广场 明珠国际商务港 位 置 文化东路51号。 2环东路 济南火车站附近 物业型态 公寓，1、2层为沿街商铺。 写字楼；套房 酒店；公寓；写字楼。 总建筑面积 1.8万平方米 15万平方米 9万多平方米 楼 层 数 地下一层，地上16层。 主楼2座33层；侧楼2座30层。 高度达188米，地上40，地下3层 工程进度 主体框架完工；05年8月交房。 基本完工；05年2月交房。 内部装修阶段； 05年4月交付使用。 户型、面积 35、45、80平方米。 158、201、244、284、348平方米。 公寓为：137、165 内部有实体墙分割 装修情况 实木地板、乳胶漆墙面、卫生间瓷砖到顶。 初装修 简装修 配套设施 分户式中央空调；停车位；独立及公共卫生间；2部电梯。 豪华星级商务套房；空中商务俱乐部；618平米星级大堂；日式沙艺园林；空中游泳池；空中花园。 六部电梯、地下停车场、国际会议中心、国际商务中心、星级酒店商务设施、空中花园48层设直升机停机坪等 售 价 5600元/平方米 5800元/平方米 公寓价格为6700、7300两种 业主请况 投资者。信息咨询；网络；设计；广告等小型公司。 目前进驻东环国际广场的企业三百多家，企业总部三十多个。 知名企业或对企业形象要求较高的公司； 其 他 上房率为：74%；按揭贷款80%；住宅性质。 按揭贷款80%。商业性质。 （二）、济南房商务写字楼发展趋势 写字楼的投资呈现下降趋势。 小户型开始受到市场青睐 以城市33为典型 具有亦商亦住多功能商务型公寓开始走红 以国华经典为代表 配套设施的齐全性、商务办公的数字化与智能化日益完善 东环国际广场 一批按商务写字楼功能，而具有住宅楼的性质的楼盘亮相 以城市33、鸿苑*世纪开苑为代表 6、老城区低迷　　东部崛起 市场上的商务办公项目主要集中在东部，如东环国际广场、创展中心、环保科技园国际商务中心、城市３３等项目，新推出的特区数码港和普利海辰大厦也处于历山路以东。 值得一提的二环东路和山大路近几年的发展：自２００２年后嘉恒商务大厦、发展大厦、东方丽景、东环国际广场、三箭数码大厦、历下大厦、山航大厦等建设以来，二环东路的商务气氛渐浓；而山大路区域的写字楼也在济南的写字楼市场上占居了半壁江山，吸引了高科技、服务业、信息咨询业等新兴公司。 （三）、SWOT分析 1、优势 A、本案目前并未开工，有足够时间调查济南市场，根据市场需求来定位产品、配套功能。 B、本案所处区域为济南传统的政务中心、金融中心，省市重要政府机关，相关政府部门多家银行驻山东总部云集，与政府、金融机构关联密切的行业及人群，喜欢在本区域办公或居住。 C、作为老城区，经过多年的发展周边配套设施齐全。 D、作为政府部门、金融机构和军区驻地的聚集地，治安状况良 2、劣势 A、本案土地成本较高。 B、先进超前的物业形态必将带来物业管理费的提高与公摊面积的增大。 C、酒店式公寓在济南尚无先例，市场的认可程度还无发准确衡量。 D、作为本案的第一交通干道——经七路时有拥堵现象发生，与本案相邻接的南上山街街面狭窄，基本不具有通车功能；另外济南中西部传统商务办公区域交通拥堵等现象日益严重，降低了办公效率，这使一部分公司已开始迁出。 E、近年来济南东部新城的发展加快，带动了商务办公向东转移，济南公司选择迁向中部或东部办公渐成趋势。 3、机会 A、项目临近济南市政府及省机关，对于与政府关联度较高的机关企事业单位（包括各地市驻济办事处等）具有吸引力； B、酒店式公寓尚属市场空白，但大量的商务往来以产生了对此产品较大的市场需求。 C、投资市场对行政公寓等投资回报率高的房地产投资产品比较青睐，这也给本项目提供了市场机会。 4、威胁 A、２００５年的写字楼将市场供应有望放量，超过２００４。 据息，几条干线如经十路、经七路和经一路两侧的将会有近１０个项目启动，出现干