2004年烟台市房地产市场考察报告.docVIP

目 录 第一部分 烟台市宏观环境研究 4 一、烟台市总体社会发展概况 4 1.1烟台市地理及自然环境特点 4 1.2烟台市行政区属划分和各区特点 5 1.3烟台市历史沿革及未来发展 7 1.4烟台市国内生产总值发展状况 7 1.5烟台市固定资产投资及基础设施建设状况 10 1.6烟台市人口发展状况 15 1.7烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况 16 1.8烟台市居民消费能力及物价水平 18 1.9烟台市旅游业发展状况 20 1.10对外经济贸易与合作 23 二、烟台市经济发展研究 25 2.1烟台市城市经济地位及发展目标 25 2.2烟台市城市经济支柱产业及发展规划 28 2.3烟台市政府对经济发展重点 29 2.4烟台市各区县经济发展状况 31 2.5烟台市招商引资状况 34 第二部分 烟台市未来发展规划 39 三、烟台市城市建设发展规划概述 39 3.1烟台市城市总体发展概念规划 39 3.1.1城市总体规划的基本目标 39 3.1.2城市性质定位 39 3.2烟台市城市发展规划重点区域状况 40 3.2.1城市总体规划的规划范围 40 3.2.2城市规模发展 40 3.2.3城市风貌规划 41 3.2.4城镇体系规划 42 3.2.5交通基础建设规划 42 3.2.6城市内部功能规划 43 3.3烟台市2003年底-2004年初城市发展重点项目 45 四、烟台市未来城市发展规划展望 46 第三部分 烟台市房地产市场研究 47 五、烟台市房地产市场发展状况 47 5.1烟台市房地产开发运作现状 47 5.1.1房地产市场运作存在问题 47 5.1.2房地产开发区域分布特点 49 5.2烟台市房地产投资状况 51 5.3烟台市房地产供求状况 52 5.4烟台市房地产价格水平 57 5.5烟台市房地产各类物业形式发展状况 59 5.5.1普通住宅市场发展状况 59 5.5.2别墅市场发展状况 60 5.5.3写字楼市场发展状况 62 5.5.4零售商业市场发展状况 62 5.6烟台市房地产相关政策 65 5.6.1经济适用房政策 65 5.6.2政府廉租房政策 66 5.6.3居民拆迁安置政策 66 5.6.4公房上市相关政策 67 5.7烟台市房地产开发成本 68 5.8烟台市房地产未来发展预测 69 5.9烟台市典型开发项目案例研究 70 案例一：海天名人广场 70 案例二：银和?怡海山庄 76 案例三：东方巴黎 80 第四部分 烟台土地市场投资研究 83 六、烟台市土地供应发展状况 83 6.1烟台市土地供应水平及发展速度 83 6.2烟台市土地运作模式及状况 84 6.3烟台市土地政策 85 七、烟台市土地投资开发建议 86 7.1重点考察地块市场研究 86 类型①：滨海路及烟大地块 88 类型②：芝罘中心区地块 90 类型③：旧村改造开发地块 98 类型④：储备地块 104 类型⑤：参考地块 107 7.2投资开发建议 109 附件： 112 附件一：《山东省城市经济适用住房建设管理办法》 112 附件二：《烟台市人民政府关于修改‘烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定’的决定》 118 附件三：《关于调整理顺市区国土资源管理体制实施意见的通知 》 122 附件四：《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》 127 附件五：关于住房制度改革中有关政策的补充意见 130 附件六：烟台市房地产开发企业办事程序图 131 附件七：烟台市市区土地储备控制区范围 132 附件八：烟台市人民政府关于市区房地产开发实施规范化管理的意见 133 附件九：《山东省加强城市房地产综合开发管理费征收管理的规定》 137 第一部分 烟台市宏观环境研究 一、烟台市总体社会发展概况 1.1烟台市地理及自然环境特点 紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。 烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。海水表层盐度年平均28-31‰左右。 烟台市域内景观较为丰富，在其经济发展中旅游业起到很大的促进作用。全市分散的旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”。三区是：烟台金沙滩省级旅游度假区，养马岛省级旅游度假区，蓬莱风景旅游区；十景是：蓬莱阁、长山岛、云峰山、