2005年武汉市汤逊湖别墅市场报告.docVIP

一．武汉别墅市场简介 　　纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星晨和汉阳的金桥半山花园等项目等。?　　目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性，即汉阳汉阳-后宫湖片，武昌--汤逊湖片和汉口--金银湖片和盘龙城片。其中除汤逊湖、盘龙城和后宫湖多为纯别墅聚集区外，金银湖片还涵盖了多种产品类型的物业，其中包括联排别墅。 　　通过调研反映，在以上四片别墅聚集区内，汉口金银湖的连排别墅形式相当成熟，武昌汤逊湖片、汉口盘龙城片已形成相当规模的纯别墅区。而汉阳后宫湖片别墅似乎口碑稍弱，但其潜力不容忽视。 　　二、逊湖区域概括 　　1、区域特征 　　汤逊湖，位于武汉市郊,湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，在武汉市城市总体规划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏季主导风向为东南向\规划，严格控制这些区域的周边开发建设。因此，汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。 　　2、区域房地产发展历程 　　该区域山水大部分保持自然生态，环境幽雅，但一直以来由于离市区较远，交通状况有待改进，配套设施不够完善，使该区域居住成本较高。早期的房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，主要以别墅项目的开发为主。以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。 　　而到了2005年，汤逊湖区域上演了更加缤纷多彩的楼市图景，该区域增加了普通商品住宅的建筑形态的开发，推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。 　　目前，随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，中芯国际，富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地，该区域已在今年显示出极强的上升趋势。而宜家.汤臣三期、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。但区域尚缺标杆项目以快速拉动整个片区的发展。 　　片区代表项目——宜家·汤臣、梅兰山居、清风别墅、银河湾、美院COAST、保利十二橡树庄园等 　　3、区域相关产业及其配套 　　（1）产业发展 　　汤逊湖地区紧邻关山一带，在武汉的城市发展规划上，定位的是高新科技产业区。伴随着中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和武汉高校的逐步迁入以及新校区的建设，汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。 　　（2）交通道路 　　汤逊湖周边环绕着珞喻路、楚雄大街、关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统，川流不息的公交车辆保证了出行的便捷。而且武汉市城市总体规划中确定的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿基地内五大园区，又与主城区连为一体；更为可喜的是，拓宽改造的民院路———两湖大道、关山一路———江夏大道、关山二路———滨湖大道，新建南湖南路、大学园路到“十五”末期能让整个东湖新科技开发区的30平方公里地域内形成“四横三纵”的道路主干网络。同时，布置的4个公交首末车站和若干公共停车场，将配合新建的科技商贸步行街和光谷创业街，为汤逊湖的魅力增添更多色彩。可以预计，汤逊湖最终将形成以轨道交通为骨干、以多层次公共交通系统为依托的便捷、安全、舒适和智能化、生态化的内部交通网络系统和对外货流通道。 　　近年来,在建的沪蓉高速公路和武汉中环线将使汤逊湖地段的交通更加便利，光谷的发展为该区域增加了新的居住内涵。这些都带动周边配套居住生活设施和相关交通的建设，使得汤逊湖的开发渐入佳境。 　　（3）政府规划 　　生态保护方面：拟建设湿地公园。湿地作为“地球之肾”，在城市发展中扮演着重要的角色。而依照已经批准的武汉湿地保护规划报告，2020年以前，汤逊湖、黄家湖等10个湖泊将建成湿地公园。这为汤逊湖的发展也迎来了重要契机。 　　（4）区域生活配套 　　学校：武汉国际大学城、武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校（新校区在建）、中南财经政法大学（南湖校区）、武汉科技大学、武汉化工学院、湖北经济管理大学长江职业学院、中国地质大学、中南民族大学、华中科技大学等。武汉外国语学校光谷分校、华师一附中寄宿学校、江夏区第一中学、