2005成都市天府江南在营销战略报告.ppt

谨呈：成都天之海实业有限公司; 目录; 第一部分：城北市场分析;区域交通变革 　　北新干线、二环路、地铁、成彭路、金府路、川陕路、成绵高速的巨大组合解禁了城北交通的瓶颈难题，为城北的房地产开发提供了广阔的市场机会。 区域土地放量 　　目前在以项目为中心的区域已放量土地和即将放量的土地达数千亩，外加新都、大丰、青白江、金堂等周边区域的土地放量将使城北拉开新的造城运动，这是成都其他任何区域无可比拟的，同时，大量项目入市将导致区域范围内竞争激烈化，而大规模的拆迁也将为城北的房产开发提供充分的市场。;旺盛的区域购买力 　　城北是成都商贸和物流的核心基地，也是成都与周边省市地区的门户接口，被誉为成都的“犹太人聚居区” ，是成都最早也是持续时间最长的富人区，城北强大的市场购买力是该区域房地产开发的坚实基础。 区域环境机遇 　沙河改造、北湖改造、熊猫基地、凤凰山等城市入风口绿肺走廊打造，使城北的居住环境得到翻天覆地的提升，这为城北的居住品质提升提供了强大的背景。 ;区域房价补涨空间 　　城北房价相对于成都其他区域相差达到千元以上，这个巨大的利益空间将对城市投资群和外来入住群形成巨大的诱惑，这也为城北的房地产开发的利益上升提供了巨大的补涨空间。 区域群体特质 　　城北作为成都的主要门户区域和商贸集中区域，巨大的市场组合和车站组合使该区域的居住群体和流动群体呈现出明显的商业特质和流动特质，除传统的居住群外，“商业的移民现象”是本区域最为明显的特征。;小结：; 第二部分：项目分析;第二部分： 项目分析;地理位置。;经济指标。;总体规划。;建筑规划;周边环境;园林规划;江南风情文化园;第二部分 项目分析;项目配套：;交通;第二部分 项目分析;项目SWOT分析。;小结：; 第三部分：竞争楼盘分析;第三部分：区域竞争楼盘个案分析;第三部分：区域竞争楼盘个案分析;区域竞争楼盘个案分析。;点评。;区域竞争楼盘个案分析。;点评。;区域竞争楼盘个案分析。;点评。;第三部分：区域竞争楼盘个案分析;区域竞争楼盘个案分析。;点评。;第三部分：区域竞争楼盘个案分析;区域竞争楼盘个案分析。;点评。;竞争市场小结：;城北大环境现状不理想，以川陕路的影响最为恶劣；特别是对本项目的影响． 三环内多以高层电梯为主，户型供应多以套二和套三为主； 70—110㎡经济适用的户型走势良好，大户型相对滞销； 以富丽花城为代表的三环内楼盘07年均价在4100、4200元/㎡，天回镇片区均价在３１00 、３２００元/㎡，价格相差约１０００元，在价格上占有优势． ; 第四部分：消费者分析;第四部分：消费者分析;; 追求高品质＼舒适性居住 户型面积需求较大，要求居住功能齐全 关注外部环境与小区内环境以及片区未来的规划 对物管＼会所＼休闲设施等比较在意 依赖着便利的交通，又不依赖公交系统 ; 第五部分：项目总体定位及推广战略;营销推广回顾 ：; 强销期1（2006.3-2006.6） 营销主题 ：江南·水乡·文化　天府江南 成都水乡 推广任务完成 ：深入细致地向购房者展现了本项目的江南特色，让购房者对本项目深入骨髓的江南风格和深厚的江南文化韵味有了一个较全面的认识。 销售任务完成 ：项目一期（A区）第二、三批次房源完成销售达90%以上。 ;强销期2 营销主题：天府江南·枕河人家 推广任务完成：亲水别墅、花园洋房推出，强调水乡尊邸生活，将楼盘品质作了一定的提升。 销售任务完成：项目花园洋房、亲水别墅第一房源销售５0%。 ;强销期3 营销主题：天府江南·水岸阳光 推广任务完成：强调时尚、健康、休闲，快乐一线，强调13万起，轻松拥有植特园旁45-129平米电梯水景公寓，低价虽然是楼盘的优势，但强调价格也使楼盘陷入了打价格战的境况之中，价格战虽说争取了一部分客户，但也降低了楼盘的整体品质，影响了目标客户对本楼盘为高品质大盘的认识。 销售任务完成：项目二期（B区）第一批次房源完成销售70%。 ;前期营销推广解析：;问题一：产品与推广形式不相匹配；;结论： 经过这一年多的营销推广，让成都购房者对本项目江南水乡式的绿化、一河三公园的生态环境，别有韵味的江南十里红妆文化有了深入地理解与认同，奠定了本楼盘城北首个38万m2江南主题生态人文社区的地位。 虽然购房者对本楼盘居住的舒适度以及居住的韵味很是认同，但在购房者心目中本楼盘仍然是一个江南韵味十足的中高档楼盘，而不是高档楼盘． 关注本项目的是一些有很深的江南情结的一般购房者，高层次购房者较少。一般购房者对交通、周边的现有环境比较关注，影响到对本楼盘的购房。 ; 本楼盘在成都楼市中实际地位的认定： 　　　　无论是盘的太小，还是楼盘的规划，本项目都应该是高档楼盘：;从建筑面积说 天府江南：位于天回镇，总占地360亩，总建筑面积38万平方