2010年02月瑞安市华在龙·海景壹号项目市场调研.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 本 案 纲 要 ;第壹部分 市场调研;一、宗地研究;1、地块现状;※地块现状地块目前尚未平整，暂为农户菜地；北侧和东侧均为尚未开工建设地块，西侧有已交付的南都锦园商品房，南侧为104国道。;2、周边配套;3、交通现状;※瑞南大道;4、本案与瑞安的交通条件;※104国道（走飞云江大桥）;※瑞安大桥（三桥）;瑞安大桥（三桥） ;5、周边房价;好望角观点：;③本案90/70，对本案在户型创新上有较大限制。 ④本案的土地楼面价达9000元/㎡，而周边房价普遍较低，未来开发成本过高。 ⑤华龙一品的成功操作，使华龙地产在瑞安已具备一定的品牌效应，对本案未来的形象口碑有所利好。 ;好望角结论：;二、飞云镇规划研究 ;※城市地位;安阳;※交通规划;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;关键词：火车站、长途客运站、公园 1）火车站 在瑞安市飞云江南岸规划建设瑞安火车站，为客货综合站。飞云中心区随着铁路的发展具备初步的城市功能。 2）长途客运站 在瑞安市飞云江南岸规划建设飞云长途客运站。 3）公园 在瑞安市飞云江南岸规划建设16.62万平米的飞云西公园及8.54万平米的飞云东公园。其中东公园离本案较近。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;关键词：338万平米、12万人、跨江发展居住;但请注意， 发展是基于交通道路和基础设施的投入逐步成熟的条件下， 城市才会在适当的时机选择跨江发展。 ;好望角结论：;三、飞云中心区优劣势研究;老城区土地稀缺，在城市扩大框架的背景下， 飞云将是下一个满足瑞安房地产需求片区。;飞云中心区现状还属空白，生活配套空缺。;附：;好望角观点：;好望角结论：;四、飞云中心区板块思考;3;在以上诸多条件下;1、看全球 从纽约的长岛，洛杉矶的圣芭芭拉，巴黎的枫丹白露；到上海的佘山，北京的温榆河及香山，杭州的钱江新区………… 我们发现它们都离大都市距离最近，在担任着主城区的功能以外，自身又拥有独立的城市功能，;2、看温州;3、看瑞安;好望角结论：;五、瑞安市场研究;调 研 思 考;未来开盘价格在25000元/㎡以上楼盘;案名;案名;案名;案名;案名;各楼盘户型配比; 1）户型主要集中200㎡以上,其次为140-160㎡。;二手市场补充;案名;案名;案名;案名;案名;本案周边楼盘;案名;案名;案名;案名;1）、从地段来看，目前二手价格能达到25000—33000元/㎡的基本都在瑞安安阳、经济开发区、滨江区。 2）、从楼盘品质来看，市场二手价格能达到25000—33000元/㎡的基本都处于高品质楼盘。 3）、从户型来看，目前二手价格达到25000—33000元/㎡价位的平层面积在140—180㎡左右，但是楼层必须是高，户型好的。 4）、从目前二手房源来看，目前瑞安几个比较高档的小区基本上都无房源挂牌出卖。 ;好望角结论： ;有着站在城市高度的板块理念;六、户型配比建议;户型面积（㎡）;30%;七、目标群体;根据市场调研的结果及结合本案的市场出路，我司认为本案目标群体并不局限于飞云镇，而是针对整个瑞安及周边县市。因此本案的目标客群有：;客户区域;第贰部分 产品定位思考;引言;One;板块论;购房， 永远是第一要素！;瑞安只有一条江;同样临江，飞云板块认知度为何极低？ ;;在正式开售前， 我们必须解决的第一个难点是： ;要卖掉板块， 需要我们根据瑞安规划实情出发， 并注入定位板块的核心思想 ;一、用事实说话！;瑞安未来的发展方向已然日渐清晰 五大因素，指引飞云成未来地产热点！;1、城区土地出让时代结束，新板块即将诞生;2、飞云江大桥副桥工程开始，发展方向直指飞云 ;3、火车站、飞云长途客运站等城市配套工程即将落实;4、飞云镇09年出让三大地块，地产开发进入新时代;5、大都会规划蓝图实现，国务院审批通过;毫无疑问，以上政府规划及未来发展远景都将方向直指飞云镇，而飞云镇也将承担起城市主城区的重大职责，成为大瑞安格局中的