凤凰太阳城龙泉营商在业定位报告.ppt

凤凰太阳城龙泉-郑营商业定位报告;报告技术思路;目录;城市背景—经济环境;发展阶段;城市背景—消费水平;城市背景—发展规划;中部服务业繁荣完善城市功能 本区域西起长松路、东至北海路，重点发展服务业，已成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。 东部高新技术舞动产业龙头 东部的高新技术产业开发区重点发展高新技术产业，已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群。 西部物流打通城市血脉 西部重点发展物流业。目前以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业。 北部沿海制造业拓展城市空间 潍坊北部沿海重点发展先进制造业，规划到2010年北部沿海对全市工业的贡献率将达到15%以上。 南部控制性发展 南部山区经济带为重点保护区域，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业。;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;区域背景—属性界定;区域背景—经济环境;区域背景—消费水平;区域背景—发展规划;目录;整体格局;区域市场—研究界定;区域供给市场;大中型商业零售网点一览;百大·万家福;商城名称;市场名称;市场名称;商城名称;商城名称;义乌·商贸城;美的亚广场;大中型商业零售网点小结;社区商业、独立街铺一览;项目;产品特征分析;销售运营分析;销售运营分析;1公里内生活配套之商业;1公里内生活配套之交通;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;区域需求市场; 商圈顾客来源可分为三部分：居住人口、工作人口和流动人口。其中居住人口是商圈基本顾客的主要来源，后两者是潜在顾客。项目所属区域商业辐射力仅限区域内，因此研究范围设定为1公里内，即20分钟步行可达范围。;需求市场-居住人口;核心商圈内已入住户数为15348户，待建项目约1.2万户，共计27348户。按照户均2.8人计算，项目商业的核心消费群人数约76574人。 在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910㎡。据此估算，项目核心商圈商业需求面积在53602-69682㎡。目前项目核心商圈内商业总体量已达20余万㎡，规模零售网点和大型裙房已达5个，是常规需求的4倍，因此本案商业定位应遵循差异互补原则。;需求市场-工作人口;需求市场-流动人口;需求市场-消费特征;商业市场小结;对本案的启示;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;东西双核，中低档单体，小户型为主。租售两旺，售价偏低，回报率较高。租赁客户以中小企业居多。;盛世大厦;地质办公楼;写字楼小结;区域内中小型企事业单位办公需求旺盛，供给相对不足，需求未得到完全释放。为本案办公产品的开发提供了市场契机。 政府办公楼二期开发将消化大部分事业单位需求，办公需求将大大萎缩，因此纯办公开发风险过大，建议走商住开发路线。;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;与大多数二三线城市类似，因为商业气氛不够浓厚、商务交流相对较少，潍坊市酒店业相对不够发达。目前，全市（市区）三星级以上的酒店约有10余家，其中四星级酒店5家、五星级酒店2家，大多集中于奎文区。 得益于风筝会、鲁台经贸洽谈会等大型商务、会务、展示活动，潍坊市酒店业入住高峰分别在春秋两季，入住率约有80%，其余月份平均入住率约在30%—40%。 商务酒店的入住率相对较高，如世纪泰华酒店年入住率均突破80%，堪称潍坊酒店之首，其余三星级以上酒店入住率相对较低，归因于外地来潍客商主要以商务活动为主，居留时间较短，大多倾向于商务酒店，泰华酒店的日退房率即可有力佐证。 从潍坊酒店经营状况来看，未来酒店业仍将快速发展，市场进一步细分，经济型商务酒店将以其鲜明的市场形象和较大市场需求拥有更强的竞争力。; 整体规划; 整体规划; 整体规划;酒店小结;填补低端市场需求，打造低价优质商务酒店产品。 控制体量，可以与商住公寓结合，打造复合商住产品。;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;地块属性分析;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;地块条件分析;宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略;S