北京 房地产城市 研在究报告.doc

北京房地产城市研究报告 第一部分 城市概况 3 一、城市地位 3 1. 城市描述 3 2．城市发展目标和主要职能 3 3．城市发展阶段目标 4 4．经济发展策略 4 5．社会发展策略 4 6．区域协调发展策略 5 7．生态环境发展策略 5 8．城市空间发展策略 6 二、人口构成和行政区域 6 1．人口规模 6 2．城镇人口引导与分布 6 3．行政区域 7 三、城市发展规划 9 1．城市空间总体规划 9 2．城市用地布局规划及描述； 11 第二部分 城市经济发展状况 12 一、北市京总体经济发展状况 12 二、城市人口结构及收入情况 12 三、2008年一、二季度北京市经济运行面临的环境分析 13 1、全球经济增长的不确定性加大 13 2、抑制通胀成为政府当前宏观调控的首要任务 13 3、北京市上半年经济走势预测分析 14 第三部分 近期房地产市场调控措施与分析 23 一、房地产宏观调控措施 23 1 增大土地供应量 23 2. 增加市场房屋的有效供给 23 3. 加大闲置土地处置力度 24 4. 实行差别的住房抵押贷款政策 24 5. 加快完善住房保障制度 25 二、2007年以来房地产宏观调控措施分析 26 1. 物价上涨、通货膨胀推动房价继续攀升 26 2. 货币政策刺激高收入投机者积极入市 26 3. 资金流动性过剩助长房价上扬 27 4. 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势 28 三.、2003—2008年房地产政策汇总 28 第四部分 城市住宅需求分析 32 一、购房人群的年龄及收入结构 32 1．房价上涨已经对年轻人群及中低收入人群产生了“挤出”效应 32 2.中高收入群体已成为购房的主力群体 34 二、购房需求驱动分析 34 三、房价承受能力与购房支付方式 36 四、消费观念与需求偏好 40 五、购房人群的收支预期 41 七、购房人群的房价预期及购房心态 45 八、主要结论 48 第五部分 土地市场研究 50 一、经营性用地供应与开发情况分析 50 1、土地供应情况 50 2、土地开发情况 55 3、土地存量情况 59 4、小结 61 二、招拍挂土地价格走势 62 1、所有招拍挂土地成交价变化情况 62 2、居住用地招拍挂土地成交价变化情况 66 3、非居住用地招拍挂土地成交价变化情况 67 三、土地市场区域分析 68 1、板块分布 68 2、行政区分布 76 第六部分 房产市场研究 82 一、新开工面积/施工面积（住宅） 82 二、施工面积/销售面积（住宅） 82 三、批准预售面积/销售面积（住宅） 83 四、北京市区域市场吸引力 84 第一部分 城市概况 一、城市地位 1. 城市描述 　　北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。 　　2．城市发展目标和主要职能 　　以建设世界城市为目标，提高北京在世界城市体系中的地位和作用，发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高国际影响力；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。 (1) 中央党政军领导机关所在地。　　(2) 邦交国家使馆所在地，国际组织驻华机构主要所在地，国家最高层次对外交往活动的主要发生地。　　(3) 国家主要文化、新闻、出版、影视等机构所在地，国家大型文化和体育活动举办地，国家级高等院校及科研院所聚集地。　　(4) 国家经济决策、管理，国家市场准入和监管机构，国家级国有企业总部，国家主要金融、保险机构和相关社会团体等机构所在地，高新TRANBBS技术创新、研发与生产基地。　　(5) 国际著名旅游地、古都文化旅游，国际旅游门户与服务基地。　　(6) 重要的洲际航空门户和国际航空枢纽，国家铁路、公路枢纽。 3．城市发展阶段目标 按照国家实现现代化建设战略目标的总体部署， 第一阶段，全面推进首都各项工作，努力在全国率先基本实现现代化，构建现代国际城市的基本构架； 第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位； 第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。 　4．经济发展策略 　　(1) 坚持以经济建设为中心，走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。注重依靠科技进步和提高劳动者素质，显著提高经济增长的质量和效益。　　(2) 坚持首都经济发展方向，强化首都经济职能。依托科技、人才、信息优势，增强高新技术的先导作用，积极发展现代