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2009年1季度深圳房地产市场发展小结与展望 深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 2009年3月22日 2009年1季度深圳房地产市场发展小结与展望 目 录 1 引言 3 2 房地产开发投资 3 2.1 房地产开发投资规模下降 3 2.2 商品住宅投资比重下降 4 3 房地产一级市场 5 3.1 土地出让成功率大幅提高 5 3.2 土地供应结构发生变化 6 3.3 土地出让价格回落 6 4 房地产二级市场 7 4.1 新建商品住宅销售量回升 7 4.2 新建商品住宅销售价格持续回落 8 4.3 新建商品住宅七层以上集中在关外 9 4.4 供应结构以普通住宅为主 10 5 房地产三级市场 10 5.1 全市二手房交易量回升 10 5.2 各区二手房成交量较均衡 11 6 2009年1季度后房地产发展趋势展望 12 6.1 已出台政策对房地产市场的影响 12 6.2 房地产市场形势预测 13 如欲订阅深圳国房每个月的最新研究文章，请发邮件与0006@GoF联系。  引言 2008 年，我国经济增长回落，3 季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升；4 季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。 决策部门决定2009 年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。 房地产开发投资 面对错综复杂的国内外形势，2008 年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。金融在控制投资规模中的“闸门”作用亦体现得更为充分，一方面金融手段引导着固定资产投资需求与消费需求；另一方面金融手段在促进经济总量平衡和优化经济结构中更具有重要作用。深圳市房地产开发投资规模随宏观调控政策在跌宕变化。 房地产开发投资规模下降 2008 年以来，我市房地产投资规模持续下降，2007年完成房地产投资金额461.05亿元，同比增加0.08%，其中商品住宅完成投资331.73亿元，同比增加3.12%；2008年完成房地产投资440.49亿元，同比下降4.46%，其中商品住宅完成投资314.98亿元，同比下降5.05%； 2009年一至二月完成房地产投资44.83亿元，同比下降20.05%，其中商品住宅完成投资28.41亿元，同比下降31.22%。 保持合理的房地产开发投资规模则成为政府保经济发展、平衡房价的“跷跷板”。 附表一：2008年以来房地产投资情况表 时间 房地产投资 其中商品住宅投资 金额亿元 同比% 金额亿元 同比% 2008年一季度 87.96 1.98 65.42 10.64 2008年上半年 194.68 -0.83 142.84 4.34 2008年1-7月 231.36 -3.63 170.41 -1.27 2008年1-8月 269.90 -2.32 199.10 -1.22 2008年1-9月 305.44 -2.46 225.38 1.11 2008年1-10月 343.49 -0.90 253.48 -1.00 2008年1-11月 381.79 1.71 281.03 0.36 2008年1-12月 440.49 -4.46 314.98 -5.05 2009年1-2月 44.83 -20.05 28.41 -31.22 从上表数据来看，房地产投资除在11月份政策调整后有所回升外，其他各月累计投资规模均呈下降趋势，商品住宅投资情况亦呈此趋势。 附图一：2008年7月以来房地产投资状况图 2008年各月的房地产投资规模相对平稳，12月份投资额度出现较大增加，但同比是下降的，说明2007年12月份亦存在此情况，即年底结算直接导致投资额的增加，这或许是统计制度的影响。 商品住宅投资比重下降 2009年1-2月份，房地产开发投资仅完成44.83亿元，同比下降20.05%，基本为上年度一个月的当量；其中商品住宅投资完成28.41亿元，同比下降31.22%。商品住宅投资占房地产开发总投资的比重由2008年一季度的74.37%下降为63.37%，下降了11个百分点。 附表二：商品住宅占房地产开发总投资比重变化情况表 时 期 房地产开发投资 亿元 商品住宅开发投资 亿元 商品住宅占房地产开发总投资的比重 2008年一季度 87.96 65.42 74.37% 2008年7月 36.68 27.57 75.16% 2008年8月 38.54 28.69 74.44% 2008年9月 35.54 26.28 73.94% 2008年10月 38.05 28.10 73.85% 2008年11月 38.30 27.55 71.93