2010年洛阳房地产市的场报告.doc

第一部分、国家宏观部分政策分析 政策环境分析: 政策背景年度房地产政策TOP 10 2010.1.01 国务院要求进一步加强和改善房地产市场调控，为进一步政策调控释放了信号 2010.1.12 央行决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010.3.18 国资委要求78家不以房地产为主业的央企加紧退出房地产业务 2010.4.13 住建部要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点 2010.4.15 国务院要求二套房贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 2010.4.17 国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》十条举措，被称为房地产“新国十条” 2010.5.31 国务院指出要出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革 2010.8.6 银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，同时可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷 2010.9.28 国土部和住建部联手出台了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求进一步打击囤地 2010.12.20 央行20日起上调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次上调存款准备金率，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，创造历史最高水平 　　2008年全球金融危机爆发，中国宏观经济出现下滑趋势，房地产市场受到严重冲击，2008年10月开始，政府出台多方面救市措施，在此背景之下，2009年房地产市场需求持续大规模爆发，销售火爆程度甚至超过2007年，创造了新的高峰。市场迅速恢复和发展的同时，全国性的房价上涨尤其是一线城市房价的过快上涨引起了各方的关注，政府为了避免房价过快上涨加剧楼市泡沫风险，开始逐步取消楼市刺激政策，转而出台多项金融、土地、财税相关政策来遏制房价上涨过快的趋势，确保房价处于合理水平。 　　2010年楼市调控政策风起云涌，无论出台政策的数量、密集程度还是严厉程度都是绝无仅有的，一系列被称为“史上最严厉”的调控政策使得2010年成了名副其实的“调控年”。事实上，从2009年12月国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的国四条精神开始，2010年的政策调控方向就已基本确定，后续密集出台的多项政策更多的是对国四条精神的细化和执行。一系列的调控政策都收到了立竿见影的效果，一线城市房价暴涨的趋势迅速得到遏止，土地、信贷违规行为的查处力度也迅速加大，市场秩序得到了维护。但是，由于目前中国房地产市场保障性住房供应不足、各级城市发展失衡的矛盾仍然比较明显，未来一段时间内房价在持续需求拉动下仍可能出现较快的上涨速度，后续调控政策仍会相对趋紧，国四条精神也会进一步通过各项实施细则来进行落实。 政策盘点2.1土地政策 2010.3.10 国土部强调房地产用地监管将突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 政策点评：房地产用地专项整治行动是查处违法违规行为、促进住房建设用地有效供给及抑制地价上涨的重要举措。在全社会形成强大声势和压力,坚决查处囤地、炒地、向别墅供地的违法违规行为,坚决查处纠正闲置土地处置不落实问题,切实维护和规范房地产市场运行秩序 2010.8.19 国土部整肃囤地炒地 清理出闲置土地2815宗 ,截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，接近19万亩。其中，闲置土地2815宗，接近17万亩，分别占上报总宗数和面积超过90％… 政策点评：显然，对于闲置土地的清理，国土资源部表现出的态度依然坚决，对于房地产调控的决心依然坚定。而为了警示社会，震慑房地产用地违法违规行为，国土资源部还将对6起案件进行挂牌督办，对7起各地已经协办的典型案件进行通报 2010.9.3 广州上调土地增值税预征率 从2010年7月1日起，广州市上调房地产开发项目土地增值税预征率，普通住宅由原来的1％调整为2％,广州市此前执行的土地增值税预征率为普通住宅1％，其他商品房为2％ 政策点评：业内专家指出，广州调高土地增值税的预征税率传递了政府从税收环节调控房地产的信号。提高土地增值税的预征税率将增加房地产企业的税费成本，进一步限制了开发商的资金链迫使房地产企业调节销售速度和房价。 ?2.2金融信贷政策 2010.1.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 政策点评：上调准备金率、提升央票发行利率这些措施，直接针对银行的放贷能力，央行的意图在于让今年的信贷能够平衡增长。 2010.4.15 国