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中环商城项目策划方案 目 录 分项目市场营销与分析 宏观市场概况 南昌市国民经济保持较快增长 从近几年南昌市经济总体发展特点 区域商业房地产发展状况 可比性项目营销调研 本项目优劣势分析 第二部分 项目营销策划 项目定位 1.1 综合市场定位 1.2 特征定位 1.3 档次定位 1.4 目标消费群体定位 1.5 价格定位 1.6 卖点定位 二、销售策略 2.1 销售模式 2.2 销售策略 2.3 付款方式 2.4 商铺设计规划 2.5 上市时机的确定与营销策略 2.6 销售周期 2.7 销售代理收费标准 第三部分 产品包装与推广策略 产品包装方案 区域包装 现场包装 推广策略 2.1 推广主题 2.2 广告策略 2.3 具体媒体组合 2.4 具体广告推广阶段按排 三、 媒体投放费用的预算 中环项目营销策划方案 第一部分 项目市场调研与分析 一、宏观市场概况 1、南昌市国民经济保持较快增长 承接上年经济强劲增长势头，今年以来，南昌市经济继续保持持续、平稳、快速发展势头。据初步预计，前三季度全市实现生产总值（GDP）660亿元，按可比价计算，比上年同期增长16.5%。从三次产业看，第一产业增长4.8%；第二产业增长20.6%；第三产业增长13.3%。第二产业的加快发展依旧是推动经济增长的主导力量。分季度看，经济增长逐季加快，前三季度GDP增幅比上年同期加快0.5个百分点，比一季度、二季度分别上升了0.5和0.4个百分点。 　　经济增长的微观基础总体平稳。企业景气调查显示，今年第三季度，企业景气指数稳中有升，为135.09，比上年同期上升3.66点。三季度企业家信心指数处在中度景气区间内，为134.69。 2、从近几年的总体发展中，有几大特点： ⑴. 粮食生产稳步增长，农业产业化经营步伐加快 ⑵. 工业生产加速发展，产销衔接平稳。 ⑶. 固定资产投资较快增长，投资结构继续优化，其中： 城市基础设施建设进一步加强，投资结构优化 　　1-10月，南昌市完成固定资产投资最多的前5个行业依次是：制造业（87.18亿元）、房地产业（62.70亿元）、水利环境和公共设施管理业（48.05亿元）、教育（28.29亿元）和交通运输、仓储和邮政业（20.99亿元）；完成固定资产投资增幅最大的前5个行业依次是：公共管理和社会组织（266.3%）、住宿和餐饮业（254.4%）、卫生、社会保障和社会福利业（111.8%）、科学研究、技术服务和地质勘查业（109.0%）、及文化、体育和娱乐业（91.6%）。 房地产开发投资稳步调整 　　1-10月，南昌市房地产开发累计完成投资61.73亿元，增长20.5%，其中住宅投资50.08亿元，增长43.8%；经济适用房投资下降54.1%；办公楼投资下降63.4%；商业营业用房投资下降36.4%。商品房屋施工面积717.55万平方米，下降19.1%；竣工面积100.86万平方米，下降39.2%。 ⑷. 消费品市场繁荣活跃，消费热点、亮点频现，其中建筑装饰材料、文化办公用品等七大类商品增速较快 二、区域商业房地产市场发展状况 从2003年开始，商业地产在南昌迅速发展，成为楼市引人注目的一大亮点。尽管今年国家相继出台的一系列适度从紧的调控政策对商业地产产生了较大的影响，但并未阻挡商业地产发展的脚步，商业地产投资开发继续升温，不论是纯商业项目还是社区商铺，其上市量、成交量都迅速放大，且市场竞争有愈演愈烈之势。2003南昌市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50．38万平方米，占总量的20％，较上年同期增长3．26倍。 种种迹象表明，厚积薄发的南昌商业地产，仍在持续发力向前发展。随着南昌经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是9＋2泛珠三角经济圈概念的提出，给南昌商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。 事实上，商业地产的投资也成了现阶段房地产开发的热点。面对新一轮的市场投资热潮，房地产开发商和个人投资者都表现出极大的热情。从前年开始，鸿顺德皮具市场、盛世东方商贸城、财富广场、江西国际汽车城等商业地产项目齐齐发力并取得了骄人的业绩。去年，丰源·金润广场、江西国际家居港、华东国际工业博览城、南昌化工大市场、洪城汽配城等商业项目纷纷涌向市场都想做大南昌商业地产这块“蛋糕”。时至今日，商业物业已成为楼市产品结构中的重要组成部分。而对于个人投资者来说，商用房则成了他们除股市、汇市、住宅投资以外的一种新的投资方式。 三、可比性项目营销调研 1、丰源·金润广场 项目概况：丰源·金