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中银大厦2002年策划推广方案 第一部分 销售力分析 市场分析 大连市经济环境分析 2001年，大连市经济发展保持良好势头，经济增长处于较高的水平，产业结构得到进一步的调整，积极发展多元化产业结构，使重工业、轻工业、旅游业、服务业、转口贸易、金融产业等得到均衡发展。 按照大连市“十五”计划，大连市今后将建成为区域性航运、商贸、旅游、金融和信息中心，成为中国北方沿海的重要中心城市，并成为文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。使国内生产总值和固定资产投资规模年均增长10%以上，到2005年人均GDP突破4000美元，城市发展接近中等发达国家水平。 近年来，大连市大力发展事关全局的重点经济领域，进行经济结构的调整，推动经济全方位对外开放，大力发展高新技术产业，推进服务业的健康发展，加速重大基础设施的建设步伐，用环境经济理念指导城市建设，一直保持着大连在东北地区的领先地位。 我国加入WTO后，大连市作为我国沿海重要港口城市之一，拥有东北地区唯一的不冻港，必将成为东北地区与世界各国及地区的联系枢纽；经济的持续增长、产业多元化发展也为大连的可持续发展提供了有力的支持，有助于大连市经济的稳定发展，对扩大市场需求、提高城市的整体竞争能力起到积极作用。 预计未来数年大连经济发展将进入高速发展时期，这为房地产业带来了较好的发展机遇。 但是，随着市场的进一步开放，经济环境不断变化，大连作为东北地区“国际化花园城市”一枝独秀的地位将会被弱化，其它地区(特别是沿海地区)的发展有可能会超越大连，并逐渐取代大连现今的优势，使大连市经济发展放缓。 大连市房地产市场状况 大连市房地产自95年来经历了复苏、飞速发展及迅速膨胀的发展过程，目前房地产的发展已进入异常活跃期，发地产行业的整体利润已达到了最高水平，房地产投资的风险进一步加大。 大连市是我国大中城市中房地产价格最高的城市之一，2001年商品房的平均价格接近3200元/平方米，但商品房的成交却异常活跃，房地产产品商品化程度较高，个人购房比率到95%以上。 大连经济的持续发展推动房地产投资开发，截至今年10月房，大连市房地产投资额、施工面积、销售面积、销售额均比去年同期有较大幅度的增长，而竣工面积却较去年同期有很大的下降。 今年1—10月份的统计数据表明，大连房地产市场住宅的成长速度较快，而包括写字楼在内的其它房地产商品供需则相对疲软；市场上竣工面积较去年同期有家大幅度的下调，但开工面积却上扬11.9%，因此未来几年里，随着潜在供应商品房的不但推出，房地产市场消化的压力将进一步加大。 目前，大连市部分高价住宅（3000元/平方米以上）、商用物业（10000元/平方米左右） 项目 数量 同比增长 房地产开发投资 100.61亿元 11.1% 施工面积 总体 1369.0万平方米 11.9% 住宅 893.2万平方米 18.3% 竣工面积 总体 134.0万平方米 -17.3% 住宅 94.7万平方米 -29.0% 销售额 总体 66.24亿元 113.1% 住宅 57.6亿元 130.0% 销售建筑面积 总体 213.4万平方米 113.1% 住宅 193.0万平方米 66.4% 均价 总体 3102元/平方米 —— 住宅 2984元/平方米 —— 小结： 从上述数据可知，大连市房地产的发展十分迅速，房地产开发投资与市场消化能力均处于快速成长阶段。住宅业的发展迅速膨胀，在短期内住宅的供应量将有大幅度的增长，供过于求的压力将进一步加大，目前3000元/平方米以上住宅滞销就是先兆；而写字楼等非住宅产品的发展则相对缓慢，但由于写字楼的市场面较窄需求十分有限，因而写字楼供应的任何变化均会影响到市场供求关系。 写字楼市场的现状及发展态势 我国于2001年11月正式加入WTO后，会逐步开放以前外资难以涉足的行业和经济领域，如金融、保险等。而大连作为重要的沿海城市，必将成为众多跨国公司的登陆点，其进入将会加大对高级写字楼、商用公寓等物业的需求。 由于经济的稳步发展，高科技产业（主要是IT行业）的回潮，传统行业如电信、证券及进出口贸易等公司重新成为写字楼的需求的主力，写字楼租金有上扬的压力，写字楼投资隐藏着巨大的商机。 目前，大连市高级写字楼的市场存量较多，且后续供应量不断增多，众多发展商表现出对低迷多年的写字楼市场极大的关注。不少发展商趁机推出手中物业，有些原本烂尾的写字楼也看到了一线的生机，正酝酿着重新开盘，捕抓从新开盘的时机。 预计2002年新推出的写字楼物业（在建或停建项目） 项目名城 宏孚国际大厦 盛世大厦 金座大厦 奔德大厦 地理位置 长江路） 鲁迅鲁 中山路47号 人民路 物业性质 综合楼 公寓、写字楼 综合楼 综合楼 项目规模 建筑面积48000 m2 建筑面积3800