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黄石中天（国际）贸易广场营销策划报告 第一篇 黄石市住宅房地产市场概况 房地产市场现状及特点 （一）、房地产业处于房地产业发展的第一阶段末期，处在迸发期 黄石目前的房地产市场呈现以下几个主要的特点： 住宅开发向规模化方向发展； 商业市场开发尚处于起步阶段； 房地产个人投资市场活跃； 房地产投资增长异常迅速； 由以上的主要特征可以看出，黄石的房地产业正在向逐渐规范、成熟的方向发展。由于大量外地企业进入黄石，其影响使黄石地产行业高速发展，致使房价在近两年内上涨了近两倍，住宅从2000年的600元均价上升到目前的1200元/平方米左右，但在基础培育方面仍存在较大缺陷，因此本阶段市场虽然机会大，但风险系数也较高。 （二）、消费者的需求品味有待提高 在黄石调研过程中，黄石市房地产市场消费者对配套设施基本采取无所谓态度，仅要求有基本配套，这一方面说明黄石房地产市场处于起步阶段，产品仅仅满足消费者对居住的要求，也说明了消费者对住宅的认识更多停留在满足基本的居住要求上，对房地产的投资功能和社会衍生功能认识不足。 （三）、单位团购或变相福利房尚占较大比例 某些黄石所有在售的房地产项目，如国绣园、佳木商务公寓、青龙阁等项目，都不同程度存在单位团购现象。另外不可忽视的是冶钢集团依据其土地资源，开发建设了黄石规模最大的住宅项目，因此，根据调查黄石房地产市场的团购消化量占整个房地产市场供应量的40%左右。 团购客户多是效益较好的企事业单位及政府机关。其产生主要是由于政府逐步取消福利分房而向分房货币化过渡。另外就是国有大型企业经营转型，利用起土地资源优势进军地产业。 二、黄石房地产市场调研（住宅部分） 特点： （一）、户型供应以100㎡-150㎡三房二厅为主。 （二）、房地产市场主要分为四个区域 黄石目前按照房地产发展及分布大致可分为四个区域： 陈家湾区 以陈家湾广场为核心，此区域依托地段优势、陈家湾广场风光、成熟居住氛围、便利的交通等优势，成为黄石市楼价最高区域，均价达到了1700元/平方米。 开发区 黄石新市区，由于政府的引导作用（市政府所在地）是大部分黄石消费者看好的热点区域。此区目前呈现出全新的发展态势，大量房地产项目集中于此，如国绣园、佳木商务公寓、武夷山庄等。但此区的发展压力不可忽视，尤其目前缺乏足够的人气氛围。因此需政府的持续引导及杰出的经营理念或项目的高质素等。 冶钢集团厂区 冶钢集团依据其土地资源优势，以及钢厂内部职工的客户资源优势，开发了550套左右的住宅项目，且集中于环磁湖区域。虽然其宣称为钢厂职工住宅楼，但仍然可入市交易。且其价格相对低廉。均价在850元/平方米左右。 城北区 该区域为新兴的住宅区域，离市中心较远，相应配套不完善，以新开发的天方百花园和较早开发的天虹小区为主。因为其离市区较远，所以，价格较低，天虹小区价格在990元/每平方米左右；天方百花园凭借其规模、先进的规划、建筑的质素等优势，价格相对其周边楼盘高200-300元/平方米。 黄石各区域价格比例图：  （三）、建筑风格缺乏主题和个性。 黄石市房地产市场的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格上，陈家湾片区三个高档楼盘建筑风格几乎完全一致。甚至在外立面上也一样，在一些细节如景观营造、文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。再在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，如金翌花园、环湖路商住楼、冶钢开发建设的数十栋住宅，使用清一色的淡黄色或红色色调，不能给人眼前一亮的视觉效果，显得老土、过时。 （四）、住宅房地产市场的发展对家居市场的影响 1、市场容量 根据对黄石住宅市场的调查，在两年内，黄石有3000户左右的新居面临入住装修，以平均一户装修3万元计。黄石在未来两年内将有1个亿左右的家居市场容量，且还不包括周边县市的家居装修市场容量。 2、住宅房地产市场与本项目的互动 根据黄石家居市场的容量，我们不难得出黄石家居市场面积需求量在3万平方米左右，而目前黄石装修家居类市场面积在一万平方米左右。尚不能够满足市场需求。再加上周边县市大冶、阳新等的市场需求量，显然，黄石家居市场存在较大空白。 3、商业档次问题 根据对住宅市场的调查，黄石目前新区和陈家湾区均价能够达到1500元，这表明，黄石地区消费市场逐步理性化，消费者的消费品位已较高。着就要求商业设施的档次应该相应提高，而大体量式的建筑购物场所给人以稳重、档次高的感觉，这是与消费者品位及提升相适应的。 （五）、项目价值最大化问题 1、原规划设计下的价格、销售问题 根据项目原来规划设计，在临街商铺由于地理位置的理由，最先出售完毕后，项目内铺怎幺办？本项目不同于东方城项目，因为其为纯出租项目。 三、黄石房地产市场调研（商业部分） 特点： （一）、商业地产市场尚处于起步阶段 上窑市场是黄石