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项目分析 旅游市场分析 概况 云南，古人用“彩云南现”来遥指这片神秘的云岭高原。“一山不同族，十里不同天”，在这块红土高原上，生息繁衍着26个自强不息的民族，由于各自不同的自然环境，呈现出不同的社会文化形态，云南各民族丰富多彩的风俗民情，是一个活的历史博物馆。每个民族的衣食住行、婚恋、丧葬、生育、节日庆典、礼仪、语言文字、图腾、宗教信仰、禁忌……，纳西族的东巴文化、大理的白族文化、傣族的贝页文化、彝族的贝玛文化……，泼水节、火把节、刀杆节、插花节、木鼓节……，莫不独具特色，深邃而幽远。 昆明具有两千四百多年的历史，拥有26个民族的居民，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀旅游城市，一个发展中的国际旅游城市。它的历史悠久，地质结构独特，拥有众多的文物古迹和风景名胜，集自然风光和民族风情为一体，四季如春，气候宜人。每年来昆明旅游的游客达两亿多人次，独特的民俗风情形成了一个巨大的旅游商品市场，也给昆明的旅游业带来无限商机。 而云南映象旅游城，正是“云南中的云南、昆明城的瑰宝”。八万平方米的超大建筑面积旅游商城在昆明来说实属少有。 供应分析 旅游业向来是云南省的支柱行业之一，政府对旅游业的发展给予了很大的关注，近10年来，全省集中力量加强旅游基础设施建设，旅游接待设施和其它配套条件有了很大改善，推出了一批丰富多彩的旅游线路 地址：云南昆明市环城东路93号 邮编：650051 工程地址： 云南昆明市环城东路93号 地处昆明市一环以内，白塔路与环城东路交汇处 距圆通寺、圆通山、昆明动物园、翠湖、白塔、世博园等均不到一公里 总投资： 运作方式： 前期工程状况：旧楼改造 项目建设规模及内容： 分南北两楼，占地面积27亩，建筑面积8万平方米左右。 主营：具有民族特色，能代表云南风貌的旅游商品。 集旅游、购物、餐饮、休闲、商贸于一体的综合项目。吃、穿、游、购、娱相辅相成，构成大型综合性商贸旅游城。 开发者情况： 滇、沪合作项目，借助两地的友好关系，互惠互利，交流合作，共同发展。 上海作为昆明友好城市之一的国际大都市，将与昆明市政府通力合作，将云南映象旅游城打造成示范旅游点。 项目建设条件： 本项目坐落于环城东路93号，交通便利，毗邻白塔路商圈，供电供水等配套系统完善。 项目优惠政策： 省市政府及旅游相关部门重点关注项目，具有政策上的优势。 云南映象SWOT分析 S（优势）：目前没有大型综合性旅游城，云南映象旅游城在昆明乃至在云南都属罕见，具有很强的市场竞争力；地处一环以内，交通便利，市政设施发达；商城建筑面积8万多平方米，具有规模效应；白塔路“汇都国际”的崛起，在区域上形成聚集趋势；以旅游带动消费，具有良好的市场基础。 W（劣势）：周边相关旅游基础设施不够发达，暂时还没有形成群聚效应；开发周期短，后期推广发展任务艰巨；旧楼改造，在格局上有一定的限制，层高低让人感觉压抑，装修设计上受限制。 O（机会点）：云南旅游市场正持续发展，来昆旅游人数有所增长，旅游市场前景广阔；白塔商业区扩张带来人气。 T（威胁）：昆明现有已具规模的旅游购物场所具备的竞争，如：金马碧鸡步行街、南屏正义步行街等；昆明景新花鸟市场的改扩建、白塔路“汇都国际”的崛起，作为性质相近的旅游购物场所，将对云南映象的招商推广造成威胁性的竞争力；营运管理费用的压力；推广时间紧迫。 装修设想 装修风格选定 装修风格对出租影响很大，因为装修风格代表品位情趣身份形象。所以装修风格的确定应该仔细斟酌。对于装修风格的确定，首先要对租户进行分析他们群体，人生心态、物质追求、审美观和情趣或品位和格调立面改造由于本案共有层，在建筑高度不能给人以挺拔俊朗的感觉，所以，建议将本案的外立面调整为对屋顶的处理。天际线也是建筑立面的关键部分，营造独具个性的天际线，不仅可以增强本案的形象识别能力，更能激发目标客户的价值认同，从而达到快速的目的。对于本案目前的平屋顶处理，在本着控制成本的条件下，提出两种方案，以供参考：一是架设坡屋顶，同时营建，谋求本案的天际线变化；二是通过设置弧形架构或其他造型的屋顶处理形式，提高本案天际线的观赏性、艺术性，从而提高本案形象识别。2层，参照市场上出租价格好的定价方法，可带来更多的租户、更高的租金收益。平均租金为价格上下波动的基准价，不管每套租金怎样上下波动，最终核算时要保证平均租金价。低开高走。制定出最低价、最高价。有可竞争的最低价和最高价会对客户有很大的吸引作用。按照层数、面积、朝向、通风、采光等因素制定参数，给出每一套的更加合理的单价和总价。在制定价格时，留出折扣点。在保证我们预定的价格同时，又有打折的空间。综合采取以上的方法，制定的租金价格，价格表将在今后适时制定。通常