第六章、招标项目及要求分析.docVIP

第六章、招标项目及要求 一、物业概况 （一）物业位置：郫县人民法院审判大楼、审判大楼地面停车场及犀浦、安德、三道堰、郫筒四个人民法庭。 （二）物业类型：综合性办公大楼、审判法庭 （三）招标范围概况：总建筑面积约19009平方米，（包括郫县人民法院审判大楼、审判大楼地面停车场及犀浦、安德、三道堰、郫筒四个人民法庭）。其中，郫县人民法院审判大楼地面楼层5层，地下车库一层，框架结构。犀浦法庭建筑面积约1265平方米，安德法庭建筑面积约678平方米，三道堰法庭面积约542平方米，郫筒法庭建筑面积约324平方米。 （四）设备情况： 电梯2台，载重量1000公斤，空调主机1台，弱电应急广播、综合布线、有线电视、门禁、公共显示、会议系统、监控1套，消防自动控制1套。地下室为配电房、水泵房。 （五）其它 1、5楼办公室4间，4楼办公室13间，3楼办公室10间，2楼办公室8间，1楼办公室7间。全院会议室3间，调解室8间，法官之家3间，法警健身用房1间。具体房间数量以实际情况为准。 2、审判法庭9个。 3、外墙面积约61000平方米。 二、物业管理服务项目 （一）公共服务项目 整个区域内的治安保卫、公共区域清洁卫生、设备设施和房屋构筑物的维护管理、客服会务等。（所有服务项目只含人工费、企业管理费、利润、税金、低值易耗品、消防设备维保等费用。水、电、气等公共能耗由业主单位直接支付，不在此次招标的范围。） （二）有偿专项服务项目 除以上公共服务项目外的特约服务，服务内容和费用由双方另行商定。 三、物业管理要求 （一）基本要求 1、有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。 服务人员定点定位定责定编准确合理。该物管项目服务人员定编原则上不得少于26人，同时，投标人不能违反成都市有关最低工资标准的规定。关于该物管项目服务人员配置指导如下，物管公司具体人员配置可多于、优于指导配置。 人员 配置 管理 人员数 设施设备人员数 秩序维护人员数 环境维护人员 客服会务人员 汇总人员数 指导 配置 1 1 11 11 2 26 4、人员配备要求： （1）所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的，均需配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装，言行规范，文明礼貌。 （2）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。 （3）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行宾馆礼仪的培训。除投标人对服务人员的培训外，需接受招标人对服务人员的集中进行培训。 （4）招标人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的，招标人可要求更换，直至胜任为止。 （5）中标候选人根据招标单位需求合理配备各类服务人员，其中物管主管需有一定物业管理工作经验者担任，树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效服务用户。根据郫县人民法院实际情况，合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。员工要求统一着装，员工服装按业主要求配置。 5、公示24小时服务电话；故障急修10分钟内、其它报修30分钟内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 6、保密措施到位，对管理服务中接触到的案件机密、秘密以及机关、领导个人机密、秘密，做好保密工作。 7、根据业主业务工作需求，按要求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。 （二）具体要求 1.房屋维护管理服务 （1）对房屋及附属设施进行日常管理和维修养护，保证使用功能正常，检修和保养记录齐全。 （2）房屋及附属设施需要维修时，属于小修范围的，应及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，并根据业主的决定，及时组织维修。 （3）根据房屋实际使用年限，每年定期对房屋进行一次全面的安全状况检查，并做好日常的巡检工作，建立健全检查记录。发现问题应及时报告，并受委托安排专项修理。遇紧急情况时，应及时采取必要的应急措施。 保证房屋及附属设施完好率98%以上。 2.设施、设备的运行管理服务 （1）对共用设施设备进行日常管理，包括：中央空调、消防、电梯、高低压配电系统、发电机系统，给排水系统、照明系统运行管理及日常零修、小修，安全监控、门禁系统的运行管理，保障设施设备顺畅运行，降低设施设备运行维护费用，实现运行低碳化（不含设施设备维保）。 （2）配合做好空调、电梯、消防、监控、高低压配电系统等专业设备的维护保养，以及对专业设备维护单位的监督管理，对维护工作不到位、不达标的及时向业主物业主管部门报告。 （3）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （4）设施设备标志齐全、规范，责任明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设