四川遂宁海琪时代广场营销策划报告.doc

海琪·时代广场 HAIQI TIMES PLAZA 营销策划报告 四川置信商业旅业地产有限公司 2004年11月9日 1 市场分析 (本章主体结构) 1 市场分析 1.1 宏观环境分析 1.1.1 遂宁房地产市场环境 A 人文环境 遂宁位于四川盆地中部，是国务院批准设立省辖地级市。现辖蓬溪县、射洪县、大英县、市中区，101个乡（镇）。5320.42平方公里。其交通枢纽地位十分明显，随着成渝经济圈交通网络的完善，遂宁将成为成都经济区与重庆经济区结合部的重要中心城市，同时也是盆中交通枢纽和商贸中心。遂宁地处成渝经济圈的中心地带，将伴随经济圈的发展呈现出前所未有的发展机遇。 B 经济环境 遂宁经济呈现稳步增长趋势，固定资产投资及工业总产值大幅增长。 2003年，遂宁市GDP达159.19亿元，增速达到10.8%；地方财政增长24.4%；固定资产投资增长50.2%，规模工业总产值增长36%，利润增长22.6%，社会消费品零售总额增长9.1%；引进资金增长85%，外贸出口增长104%。其强势的社会消费需求，为遂宁商业良性发展奠定了良好的基础。 C 政策环境 由于今年国家对土地放量的限制以及房地产金融政策的调整，对房地产开发企业的资金要求越来越严格，遂宁的房地产开发企业也受到影响。另外国家对城市旧城改造中的非法拆迁、强制拆迁做出了严格的规定，使得遂宁城市中心区域地块的拆迁进度缓慢，在一定程度上限制了遂宁房地产的发展。 另外根据遂宁城市未来发展规划，遂宁市将发展成渝经济圈重要中心城市、建设盆中交通枢纽和商贸中心、发展现代化工业城市和园林生态城市的规划目标，将彻底改变遂宁旧城区的规划格局。远期将形成由涪江沿岸的二片七组团城市空间形态，将实现城市的功能化扩张。一系列的城市规划将创造巨大的社会投资热潮。 1.1.2 遂宁房地产市场现状 1.1.2.1 房地产开发情况与趋势 2003年利用城市规划提升土地价值，地价平均提高以上，依法公开出让土地多亩，实现土地收益一亿四千多万元。拓宽街道，建立新区，广场，打开四周进出口，拉大了城市主骨架，滨江大道、天上街博物馆等十大重点工程建设快速推进，城市面貌日新月异。全市商品房竣工面积达万平方米，比上年增长154.%，其中住宅竣工面积达万平方米，比上年增长。在商品房供应充足的条件下，商品房销售市场继续活跃，供需基本平衡。商品房销售价格平稳。年，全市商品房平均价格为元／，其中住宅平均销售价格元／，商业营业用房平均销售价格元／。 1.1.2.2 房地产项目销售与空置情况 1）房地产销售情况 遂宁市统计公报显示：年全市商品房销售面积达59.62万平方米，其中商品住宅销售面积万平方米，比上年增长，占商品房销售总量的；比上年增长。年遂宁商品房销售市场持续活跃，个人购房热情不减，特别是下半年销售市场十分活跃销售给个人的商品房面积万平方米，比上年增长，销售给个人的住宅面积万平方米，比上年增长，占全市商品住宅销售面积的比重为。1.1.3 商业房地产市场特征与发展趋势 商业市场发展格局 A 城市商业集中在遂州南路及凯旋路中段两条城市主干道沿线。 B 遂宁城市商业较为分散，还未形成较为集中的中心商业群，而传统核心商圈的商业物业经营落后，其商业零售中心的主导功能较弱。 C 遂宁商业正在从原始而分散的店铺经营向相对集中的超市、大卖场经营转变。 D 社区商业还处于自发原始阶段。 E 专业批发市场较为发达。 市区商业构成 A 遂宁零售业态主要集中在遂州南路的“公园路—德胜路—育才路”段，其中德胜路、天上街、东大街是遂宁传统商业中心，业态以服装、鞋帽为主。 B遂宁批发业态主要集中在凯旋路沿线，在此路段集中了遂宁最具规模的服装鞋类批发市场——川中新市场，以及海琪电器广场、家福来电器商城等专业市场。 C沿遂州南路及凯旋路这两条交通干道的商铺租金水平普遍偏低，而介于两条交通干道之间的百福街、德胜路、小东街、顺南街这类街道的商铺租金水平明显较高。 D遂宁消费市场总体水平有限，导致商家赢利水平较低；沿街商铺由于数量较多，分布较广，经营品种单一，导致市场分散，铺面的单一赢利水平较低。 E 市场消费的倾向是从分散走向集中，即满足消费者一站式购物的需求，又增加商家的赢利水平。 遂宁商业地产的开发模式 A “住宅＋底商”的开发模式，以传统商业区为主，代表物业有东南商城、小东街。在新建物业中非主流。 B 商业步行街开发模式，以百福街、天上宫为代表。 C大型超市、购物中心开发模式，代表有北京华联、摩尔春天。主流开发模式。 D大型购物中心开发模式，代表为银丰国际商业中心，为主流开发模式，但数量有限。 E专业市场开发模式：川中新市场、海琪数码电器广场、家福来电器、博美装饰城等，此开发模式在遂宁具有旺盛的生命力。 遂宁商业地产发展趋势 A