大连君悦天下策划提案2007.ppt

旅顺老城区板块楼盘概况 旅顺区域未来供应情况 据已公开的信息及数据统计，旅顺区域未来潜在供应量541万㎡，其中老城区51万㎡，新城区248万㎡，开发区255万㎡。 近期主要竞争楼盘供应情况 老城区剩余盘量户型分析 经济指标： 占地面积：11.07万㎡ 容积率：1.31 建筑面积：14.5万平方米 交通状况： 北临向阳街 西面是白云街 本案位于向阳街和白云街的合围处 小结 地块人文价值很高,是旅顺传统的居住区,在旅顺本地具有一定的认知程度. 可以通过本项目的建设,大大改善区域的整体形象,使新建社区连接成片. 未来竞争项目与本案距离较近,将形成直接竞争. 旅顺三大居住板块------老城区、郭水路组团、开发区 本项目的主打客户：旅顺的中高端客户 市场突破点在哪里？ 目标客户价值取向： 人文、成熟、生态、品质 旅顺市场产品核心竞争力分析 大连及旅顺中高端房地产项目的核心竞争力体现在“环境+产品”上 环境价值和服务价值均不能成为本项目核心竞争力 本项目的核心竞争力-----产品+人文 [美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德 文化石、高档面砖或弹性涂料 公建规划 规划原则 符合项目整体定位,并提升项目整体品质 先期进行定位和包装,能够促进住宅的销售,提升项目的配套功能和生活功能.同时能够吸引公建客户的关注. 将公建的业态和门头包装好,作为项目的形象进行展示,能促进项目地域识别性. 根据建筑风格和住宅定位,对公建进行单独的命名和推广包装,考虑单独印刷宣传品. 目前通过以上五个项目，我们积累的客户资源如下 成交客户：5040组 旅顺置业意向客户：35182组 其中投资客户比例约占30% 其中大连客户比例约占60% 通过坐盘、行销、活动、团购、展会等收集的关注旅顺项目的客户名单：约9万组 销控思路 有效的销控能在一段时期内控制市场上的产品供应量,从而造成供小于需的局面。 能有效的控制销售节奏,使销售周期按计划完成。 通过不同阶段的产品投放,能实现价格的低开高走,实现产品在销售过程中的不断增值。 能使不同的产品均以一定的速度消化,避免出现过度旺销和过度滞销的产品。 销控原则 为在前期赢得更多的成交客户,抢占市场份额,将各种产品进行搭配,推出合理的产品比例.每次推出的房源在户型\类型方面进行搭配,确保各种产品匀势销售. 分批推出房源,优惠幅度逐步缩小,产品价格逐渐走高. 销控方式 计划将整个项目分二期推出,每期再各分为二批推出,制造更多的销售高潮. 每期推出会伴随价格的涨幅,从而使客户更快的成交. 每批推出房源会进行搭配销售,大小户型的搭配,低层、多层、小高层的搭配，使每批推出的房源更加合理。 按中轴将项目分为两期。 因开工时间不同，先销售一期。 一期计划推出两栋小高层（28、29号）这两栋楼临街，素质略逊于44、45号。 在项目形象位置设立样板社区，先行建好外立面，完成公共部分园林。 第一期共推出小高层2栋、低层5栋，多层14栋。每批推出的房源将按单元分别销控，因目前测绘面积和价格尚未确定，因此推出房源将在展会后确定。 价格策略 平开高走、节节攀升 根据每户的不同情况,分别进行定价. 户型差\朝向差\楼层差\栋间差\组团差 41 40 39 22 21 39 39 18 17 13 14 15 19 20 16 33 38 37 34 35 36 42 43 44 29 45 30 31 32 12 11 10 9 8 9 25 26 27 24 28 23 50 49 48 51 52 4 3 1 47 46 2 5 6 住宅 公建 动迁区域 未定 房源户型配比情况 100.00% 1282 　共45栋 1.33% 17 150-160 7.33% 94 140-150 4.52% 58 130-140 0.78% 10 120-130 5.46% 70 110-120 6.40% 82 100-110 13.96% 179 90-100 21.61% 277 80-90 3.35% 43 70-80 8.58% 110 60-70 1.56% 20 50-60 13.57% 174 40-50 11.54% 148 40平以下 本次展会的两大目的： 项目形象推广 意向客户积累 对销售人员进行培训，充分理解项目 制定详细的销讲 充分利用中原的客户资源 通过调研问卷锁定意向客户，后续跟进 严格执行客户管理制度 旅顺市场/三年操盘/五个项目 我们深感旅顺项目与大连项目运作的差异性 探索出一套适合旅顺市场的营销模式 拓宽销售渠道，增大现场来访量 行销、直销、促销活动为主 广告为辅的非常规型多层次营销模式 旅顺客户资源 东北三地客户资源以及销售