宏基房开小河项目前期工作提纲.doc

宏基房开小河项目前期工作提纲 第一部分、项目用地及周边环境分析 完成时间： 2005年1月日前 1、项目和用地情况介绍 项目位置、四至和主要经济指标描述 地块现状描述 2、项目和用地情况介绍 2. 市政类配套 交通类配套 金融类配套 商业类配套 娱乐、餐饮、运动类配套 文化教育类配套 医疗卫生类配套 2.3、项目周边房地产开发状况以及特点描述 3、 完成时间：2006年1月日前 1.1、市地理位置和气候特征：市的地理区位、周边环境、区域环境的概括性描述,并从交通、人口、资源、气候等方面得出市的特点.2、市近三年经济指标对比分析：分以下表格所示指标对近三年的经济指标进行竖向比较,得出其在各方面的发展特征， 1.3、市（国家）金融政策研究 货币政策：人民币升值以及对宏观环境的影响 信贷政策：加息、信贷紧缩等对房地产行业的影响 商业政策：商业网点布局规划政策、商业扶持政策等 房地产相关政策：按揭、预售、价格控制等 贵阳市城市规划专题研究 2.1、贵阳市城市规划定位研究 .2、贵阳市区域划分和各区域特征：区域依照行政区划，各区域特征在位置、环境、产业特征、人口特征、区域形象、区域基础设施建设等角度体现。 .3、贵阳市各个区域城市规划特点描述.4、贵阳市商业布局规划 .5、本项目所在区域的详细规划.6、贵阳市总体规划和本区域规划对项目定位和影响、启发和建议2006年1月日前 2005年1月日前 1、中国房地产市场发展现状描述和判断 2、贵阳市房地产市场发展状况（近三年各项指标对比研究） 3、贵阳市各区域现状研究 各区域现状分析 贵阳房地产市场板块分析 热点板块研究分析 4、贵阳房地产市场发展趋势 各项指标的发展趋势 板块发展趋势以及热点板块 4、小结：对现状的评价、对本项目的影响、对本项目的建议 第五部分、贵阳市旅游市场研究专题 完成时间：2005年1月日前第六部分、本项目竞争环境分析 完成时间：2006年1月5日前 2006年1月日前 2006年1月5日前 1.1、地块红线描述以及与周边关系（配地块简图） 1.2、地块现状描述 1.3、地块内部特点分析 1.4、地块的关联程度 1.5、地块的优劣势分析 1.6、针对地块现状对开发地块高差处理、组团安排、开发节奏、开发产品、人车流导向、商业设置等环节提出建议 项目优劣势分析 2.1、优势 2.2、劣势 2.3、机会 2.4、威胁 3、分析地块及项目优劣势对本项目的影响，提出建设性的解决方案，并针对项目开发提出建议和意见（从开发条件、区位、地块形态、开发商品牌、客户定位、区域热点、价格水平、上市时机、上市节奏、规划品质、产品组合、商住定位、商业街区、物业服务、开发成本等方面进行分析） 第九部分、项目目标消费群体研究 完成时间：组织讨论会2005年1月30 2、目标客户座谈会研究 2.1、专业人士座谈会结论 2.2、专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议 2.3、专业人士座谈会调查问卷分析（附件方式提供） 第十部分、项目发展定位研究 完成时间：2006年1月日前 选定标杆项目，并阐述理由 审视标杆项目开发和营销的各环节。对该项目的市场定位、产品规划、开发节奏、细节创新、营销策略、推广策略等方面进行深入研究和分析 标杆项目对本项目的借鉴意义 区域现状深度研究 2.1、区域房地产项目分析2.2、区域房地产竞争态势分析 2.3、区域房地产发展趋势判断 3.1、目标客户群构成分析 3.2、目标客户群特征分析：购买能力、购买需求、消费心理 4.1、项目定位策划 产品定位 风格定位 功能定位 价格定位 目标客户群定位 4.2、项目开发战略策划 发展战略 4.3、项目创新策略 完成时间：2006年1月日前 项目规划设计建议 2.1、规划指标 2.2、规划目标 2.3、规划设计的原则 2.4、整体规划方案示意图以及规划阐释 建筑风格建议 建筑设计的原则 建筑形态建议 外立面颜色建议 产品组合建议 层高建议 项目景观环境设计建议 4.1、园林风格园林设计的原则 4.2、园林设计的细节处理建议 5.1、公共家具概念设计提示 5.2、公共装饰材料选择指导 5.3、灯光设计及背景音乐指导 6.1、物业管理单位选择和经营性质建议 6.2、物业管理服务范围建议 6.3、物业管理费用建议 7.1、商业物业发展可行性分析 7.2、商业物业发展形态建议 7.3、商业物业布局建议 7.4、商业物业价格模拟 7.5、商业物业客户群定位 7.6、商业物业经营定位研究 7.7、商业物业管理模式建议 完成时间：2006年1月日前 开发战略 入市时机策略 开发分期、上市分期策略 2、项目最低开盘条件建议:从供应量方面、市场竞争方面、工程方面、资金方面、技术方面、营销推广方面、物料准备方面对开盘条件进行限制和框定 第十三部