汇杰官南大道小盘商住项目定位策划案2006(广延庭机构).pdf

云南汇杰“官南大道”项目定位、策划案 广延庭地产行销机构 2006年8月16日 （内部资料请保密） PART 1 市场研究分析 一、市场基本情况 1、全国市场简析 • 2006年1-5月，全国完成房地产开发投资5658亿元，同比增长21.8%，增幅比去年同期 回落2.5个百分点,但比1-4月提高0.5个百分点。 • 商品住宅投资增长较快经济适用房投资低速增长 • 1-5月，商品住宅完成投资3892亿元，同比增长25.4%，占房地产开发投资的比重为 68.8%，比去年同期上升了2个百分点（其中，经济适用房完成投资149亿元，同比增长 3%；经济适用房投资占房地产开发投资的比重为2.6%，比去年同期下降0.5个百分 点）；办公楼投资263亿元，增长13.5%，增幅同比回落7.1个百分点，所占比重为 4.7%，同比回落0.3个百分点;商业营业用房投资696亿元，增长20.8%，所占比重为 12.3%，同比下降0.1个百分点。 • 通常来说，年头本是房地产的淡季，今年开年，房地产市场却是一波未平又起一 波。先是国家统计局发布消息，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.5%，其中北京房价同比上涨14.8%；然后是4月27日，人民银行宣布基准利率从5.58 ％提高到了5.85％，利息上调了0.27％。面对局部地区过热的房地产市场，政府采取了 经济调控手段。比起行政调控手段来说，经济的手段调控更加灵活。那么，昆明房地 产市场也这样吗？ 2、昆明市场分析 一季度 今年一季度昆明市（四区）共有104个住宅楼盘参与一手房市场竞 争，参与竞争的住宅楼盘均价为3104元/平米，比去年四季度上涨 0.45%,价格虽然在涨，但涨幅大幅下降，比起去年平均每季度3%的 涨幅大大降低；同期相比价格上涨3.3%，和今年一季度全国70个大 中城市房屋销售价格5.5%的涨幅相比，今年昆明一季度的房价涨幅可 以说是相当温柔。 • 为了看清楚这个均价，我们可以先把住宅楼盘分为三种： • 存量楼盘（已开盘还没有卖完的楼盘）;新增楼盘（一季度取得预售 许可证新开盘的楼盘）; 潜在供应楼盘(尚未取得预售许可证，但已 在市场上有所表现的楼盘）。 • 今年一季度，存量楼盘的供给平均价格为3197元/平方米，潜在供应 楼盘的供给平均价格为2829元/平方米，新增住宅楼盘的供给平均价 格为2796元/平方米，新增楼盘的价格低于存量及潜在供应楼盘，但 由于新增楼盘比例小，故总体价格仍上涨。 • 但值得注意的是，新增楼盘的价格远远低于存量楼盘的价格，也就是 新增楼盘定价较为保守，这将会把楼市整体均价拉低，与此同时，准 备开盘尚未开盘的楼盘也面临了很大的价格压力。 • 另外，在售的普通住宅中部分楼盘出现隐性降价，如有的楼盘配套费 全免，有的实行返点让利，有的楼盘二次开盘时价格比第一次开盘下 调等等。当然，不排除个别楼盘价格依然坚挺，但从整体市场种种表 现来看，昆明的房地产市场价格并不火爆，还是不温不火的。 二季度 • 第二季度由于春季房交会的召开，昆明房地产市场较第一季度表现出 回暖迹象：楼盘供应量增加，住宅总供应量增加，住宅市场的成交量 也逐步上升，但在价格方面，市场表象却有所不同。参与市场竞争的 住宅楼盘价格见图1所示： • 图1：参与市场竞争的住宅楼盘价格 • 一手房价格方面，住宅楼盘整体供应均价下降，已开盘在售住宅的供应均价 也有所下降,普通住宅和别墅物业的供应均价都有所下降，高级公寓价格上 涨；二手房方面（主要是一般商品房），第二季度二手房均价为2979元/平 米。 • 第二季度，参与市场竞争的住宅楼盘整体供应均价为3062元/平米。其中，已 开盘在售住宅的供应均价为3053元/平米，分别比第一季度下降了1.32％和 3.84 ％。虽然表面看来，价格降幅不大，但实际上价格下降是住宅市场需求