江苏亿城地产住宅项目总体定位报告2006(成全机构).pdf

江苏亿城地产苏州工业园区项目 江苏亿城地产苏州工业园区项目 Market Report 2006 / 02 / 24 总体定位报告 总体定位报告 基础目录 基础目录 一、基地分析 一、基地分析 二、项目发展核心策略 二、项目发展核心策略 三、社区模式与总体定位 三、社区模式与总体定位 四、一期物业发展建议 四、一期物业发展建议 五、营销概念与策略初步探讨 五、营销概念与策略初步探讨 Chapter 1 基地分析 基地分析 · 地块分析 · 规划指标分析 · 项目SWOT分析 · 用地与项目 1.1地块分析 1.1地块分析 区位分析 项目位于苏州工业园区湖东的东北区 域，项目南侧为沈浒路，西侧为钟南街。地 块紧邻苏州工业区而远离目前已经形成的湖 东居住和生活区，周边配套匮乏。从地块的 区域特征上有如下几个显著特点： 1、地方较偏远，周边配套奇缺，是工业园 区待开发区域。 2、靠近工业区，一定程度上受工业污染影 响，但同时在交通距离上具有优势。 3、园区突破的常规的土地出让原则，在此 出让地块，具有非常明显面向产业群体解决 居住问题的导向性。 项目四至 项目北至一条东西走向高压走廊、河渠，对面为工业区厂房，西至钟南 街，对面为已拆迁完的荒地，南至沈浒路，对面为已拆迁完毕的荒地，东至 星华街，对面为东沙湖公园。 东：现状为东沙湖公园，正在建设中； 南：政府规划中的大型居住区 西：现状为空旷地块，远处有部分企业； 北：紧靠河道及高压线，河北岸为企业 东：现状为东沙湖公园，正在建设 南：政府规划中的大型居住区 中； 西：现状为空旷地块，远处有部分企 北：紧靠河道及高压线，河北岸为企业 业； 地形地貌 项目由分离的三块面 积基本均等的地块构成，基 地整体比较狭长，南北宽约 190—200米，东西总长约 900米，地块形状整体较为 方正。基地地势整体较平 坦，无拆迁，原生植被多为 杂草，基地标高比周边路面 标高约低1米。 区位交通 项目周边道路均已建成并与苏州工业园区路网连接，由于园区路网建设整体已经 成形，因此项目到苏州工业园区各处易达性好，同时通过园区核心的现代大道与市 区相连。整体道路基础设施与易达性良好。 目前城市捷运系统比较匮乏，交通仍然是本项目未来将面临的一个问题。但根 据园区公交建设计划，每年将有不低于5条公交线路开出，目前已有公交路线48路线 经过本项目地块。 而在轨道交通方面，园区规划中有轻轨和两条地铁线，按规划在本项目区域会 沿现代大道行进，离本项目有一定距离，但是开通之后将提升整个区域的交通便利 程度和区域辐射能力。这一点在目前还难以体现，但是可以作为项目长远发展的利 好因素。 东沙湖公园介绍 东沙湖公园面积约126万平方米，该公园定位为自然生态型公园，未来将设有水 上活动区、湖滨漫步区、人鸟对话区、珍稀观鸟区等。全园绿地率将达到75％，其 中乔木占70％，形成都市森林的景观。 东沙湖公园作为苏州工业园区规划的三大景观核心之一，将作为本项目未来区 域认同和板块营销的重要因素。 地块对面的大型居住区 项目西南面政府规划为大型居住区，占地面积181公顷，紧邻本地块，预计未 来2-3年内分批推出。该地块容积率为1.35,地上总建筑面积近245万平方米，其中 住宅建筑用地228万平方米左右，其余约17万平方米为公建配套用地，包含有4万方 左右的两块教育用地，7万方的商业设施用地，以及约6万平方米左右行政、医疗、 文化、市政等其它配套面积，这些商业配套的落实都将为本项目未来发展提供了良 好的配套支