玉环国际花园营销策划报告.docVIP

玉环·国际花园营销策划报告 宁波海普房产投资咨询有限公司 2008年4月24日 目录 前 言项目分析广告创意及诉求前 言敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。一、玉环概况玉环位于浙江省东南沿海黄金海岸线中段，县域总面积2279平方公里，其中陆地面积378平方公里，是全国13个海岛县之一。全县总人口39.28万。辖珠港镇（含城关办事处、坎门办事处、陈屿办事处）、楚门镇、清港镇、芦浦镇、干江镇、沙门镇、龙溪乡、鸡山乡、海山乡6镇3乡全县已形成富有特色与一定区域优势的产业体系，一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为13.1 %、58.5%、28.4%。玉环是全国最大的炊具、曲折缝纫机与平缝机生产地，是全国最大的低压铜制阀门生产和出口基地，重要的水暖洁具生产和出口基地，被命名为“中国阀门之都”和“中国五金建材（阀门）出口基地”。也是全国重要的汽摩配、眼镜配件、家具、医药包装生产基地，并有“中国环保填料之乡”、“中国甲壳素之乡”美誉。 全县个体私营工商户27537家，股份合作企业2397家，股份有限公司8家。500多家企业通过ISO9000质量体系认证。 2007年中国百强县排名，玉环位列第1位。浙江省文明城市、首批“小康县”、经济强县、教育强县、文化先进县等，被确定为浙江省扩权经济强县，列为浙江省首批基本实现现代化的县市区和规划发展的中等城市之一。财政收入85%来于工业。 从增长幅度来看，玉环03 - 07年GDP的增长率均保持在12—18%左右，经济增长方式从粗放型正逐步向集约型转变，工业企业的核心竞争力大大增强。玉环经济保持着高速发展的势头，而且远远超过台州同等级别的县市。 玉环城镇人均可支配收入22000元，远远超过同等级区域。根据国际权威机构数据，当区域人均GDP过3000美元，这必将带动区域大宗消费品，特别是汽车和住房的购买进一步活跃。玉环房地产市场进入高速发展时期，高端产品的需求量明显增大。经市场调查反馈，高档产品在玉环有着相当市场。玉环房地产市场在未来2年依然是高速发展期，从个案欧洲花园、蓝湾国际以及河滨花园就可以看出，市场消费力旺盛。 三、玉环县城市总体发展规划 按照现代化花园式港口城市的总体要求，统筹城乡规划，加快城市建设，凸显滨海特色。《玉环县城总体规划》通过专家评审，提出了全岛城市化的崭新发展理念。加快区块规划、村庄规划编制，实施“阳光”规划，提高规划管理透明度。2005年，八大区块百幢高楼建设步伐加快，城区清水工程、城市生活垃圾处理工程进展顺利，城中村改造稳步推进，一批事关群众利益的市政配套工程相继竣工投入使用，整治改造10条小街小巷，新区开发继续拓展。 1、“一区三线”建设 围绕“一年抓启动，两年见成效，三年出形象”的目标，从2006年开始，玉环将分步、分段来启动“一区三线”建设。“一区”，即城市中心新区，主要包括县科技文化中心周边区块，它将成为玉环县未来10-15年的商贸中心和城市新亮点。“三线”，主要是玉坎线、玉陈线和黄泥坎至清港迎宾门三线两侧，主要是实施道路沿线改造和街景立面建设，打造城市景观走廊。 2、漩门三期规划概况 漩门三期是一个围海造城的兰图，规划以居住用地为主，集教、科、文、体、卫、商务、旅游等一体化的新城区，而且面积比现在的城关还大，足见本案之巨大发展潜力。（见图） 四、房地产市场发展状况 1、玉环房地产投资总额 当前玉环地产投资处于相对稳定的时期，但房地产投资总量和规模继续增加，投资额比去年同期稳步上升。外来房地产企业在玉环投资增多，规模庞大。 2、房地产供求状况 玉环县近期开发量迅速增长，处于提升阶段；年销售量也基本稳定在20万㎡之间，空置量极少，市场总体处于供大于求的状态。 3、土地状况 2006年，出让土地面积9.025公顷，出让金额17441.4万元。2007年，出让土地面积737.25亩，出让金额48848.977万。 近期，玉环的土地出让及拍卖基本上以工业用地为主，价格在150万/亩上下，居住用地挂牌少，总建面积小，有的只有几百平米，没有大型的楼盘或地块推出。而然通过近段时间对城区及周边的走访，玉环土地的存量还是相当大，下面罗列如下： 落地 内容 区域 黄泥坎 规划的居住用地就有两三百亩，西面傍山，东面依河，可塑性相当强。 机电园区附近村落 玉环新车站旁边 四块居住用地，净地，且已打过桩，容积率相当高，都是20-30层的高层住宅，由于资金和拆迁赔偿问题而停工两年。 城关中心 康育路（人民医院东面）