西安二手房市场发展分析报告.docVIP

2008年1-10月西安二手房市场发展报告 ??? 为进一步搞活住房二级市场，更好地解决中低收入群众的住房问题，同时针对许多二手房无法办理产权的不同情况，07年西安市人民政府相继颁发了的《关于加快办理房屋权属登记的通告》和《关于印发加快办理房屋权属登记工作实施方案的通知》两个文件加快西安市房屋权属登记工作。对我市不温不火的二手房市场注入里一剂强力的催化剂，使得08年西安二手房市场开始进入一个有序、稳步的态势。但由于受到“拐点论”、“5.12”地震、购房客群观望情绪等因素的影响， 08年1-10月西安二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。08年的房价波动，使得目前市场上新房购房者的观望情绪浓厚，这对二手房置业者产生一定的影响。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调等因素都在很大程度上动摇着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了西安市二手房市场的08年的快速发展。 ??? 由上图可以看出： 08年1-10月二手房置业者最关注的交易面积集中在90平米以下的房源，其交易比重占到总交易量的67%；其中面积在60平米以下的二手房源，交易比重达到30%，面积在60-90平米之间的二手房交易占比达37%。而90平米以上的中大户型二手房交易占比仅为33%。对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价再加上今年二手房交易税费所带来的影响，市场销售相对较差。 西安二手房需求面积中，60-90㎡的中小户型成为二手房置业者的主要选择面积区间，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减，其牢牢控制着二手房市场的主力位置，依旧占据二手房市场的主导地位。但是供应市场有效房源仍显不足，对交易的继续放量产生阻碍。 西安二手房价格近年来稳步上扬， 08年1-10月西安二手住宅成交均价为3187元/平方米，同比上升7.9%，二手房市场对房地产市场的影响作用日益显化，市场向稳定期过渡。08年1-10月西安二手房市场交易面积为86.88万平方米，较上年同比增长4.74%。目前市场宏观调控政策中关于税费对于二手房市场的影响仍然较大，同时占总体市场较大比例的二手房，其建成年代相对较新，与商品房房价差距没有充分拉开，房地产梯级消费结构未能有效形成。 二、2008年西安二手房供需状况分析 一、买卖市场 1、出售市场 ??? 西安二手房市场挂牌价格在07年9月-10月受到传统房屋销售热季以及西安房屋权属登记政策颁布等利好因素的影响，挂牌价格稳步攀升，进入冬季销售淡季后受到房地产市场“拐点论”以及一线城市房价波动较大的影响，挂牌价格走势开始下滑，直至08年4月西安房地产市场开始显现回暖迹象，西安二手房挂牌价格攀升至年度最高值3364元/㎡，但“5.12”地震二手房中部分老旧房屋的安全质量问题显现，二手房挂牌价格呈现下滑趋势，地震负面影响渐淡后，本因进入快速发展周期的二手房市场却又迎来全国房地产市场的波动，西安二手房市场挂牌价格呈现稳定态势，08年7月、8月、9月西安二手房挂牌价格波动仅为0.05%。 ??? 08年1-10月西安各城区二手房挂牌价格除城内、城南外其他城区基本均呈上涨势头，其中高新上涨幅度最大，截止08年9月高新二手房挂牌价格达3856元/㎡，该价格已经和某些成熟区域的新商品房均价持平。高新经过10余年的快速发展，成熟的配套以及浓厚的居住氛围成为西安年轻置业者的首选区域。房屋权属登记政策08年开始进入消化期，城南、城内两成熟居住区仍然受到二手房置业者的高度关注，但大量无证老旧房屋权属登记后上市，在一定程度上拉降了区域内的挂牌价格。 2、求购市场 ??? 从西安二手房求购价格走势图可以看出：08年1-10月除地震当月西安二手房求购价格环比下降2.47%外，整体来看西安二手房求购价格呈上升趋势。随着住宅二级市场的进一步发展，买房置业已不再是一个终极消费目标，再加之近几年购房人群结构的年轻化趋势日益显现，级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越多的消费者开始根据自身条件，从房屋的性价比、地理位置以及配套设施等方面出发，品质好、配套全等综合性价比高的房源成为二手房置业者的首选房源，也因此在房地产市场波动的08年，西安二手房求购市场在原有发展低谷的基础上求购价格继续保持稳定攀升，08年9月西安二手房求购价格达最高值3131元/㎡。 ??? 08年1-10月西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内、城南、城西、城东价格走势平稳，随着城北房地产市场的持续高走，二手房市场关注度也不断走高，二手房求购价格上升最为明显。城西求购价格为各城区最低，但08年大兴路改造等工程的动工，城西部分片区的老旧破的配套现状将会逐渐改善，城西区的二手房求购市场也会在2-3年内活跃起来。 （二）租赁市场 1、出租市场 ???