论我国房地产业的并购.pdfVIP

论 坛 REAL ESTATE INFORMATION OF CHINA 论我国房地产业的并购 文/陶 韧 2004年以来，政府出台了 系，而目前公司治理和风险控 中国房地产行业经过20多 都是小公司或项目公司。而这 一系列的宏观调控政策，改变 制能力已经得到金融界普遍认 年的发展和积累，目前已经进 些小公司或项目公司总体上的 了房地产业的旧有格局，行业 同的房地产企业只是少数。因 入了一个并购合作时代。它主 土地存量资源却十分丰富，且 门槛陡然提高。在此背景下，大 此，一些在资金市场信用上处 要表现在三个方面：大型房地 土地性质多元化，多为来自各 型房地产企业纷纷开始寻求规 于领先地位的企业，必然成为 产公司对项目公司的并购、大 个城市的中央直属单位或国有 模化发展的道路，如万科集团 业内同行谋求合作的重点对象。 型房地产企业之间的并购和制 房地产开发企业划拨用地、从 并购南部地产，房地产业俨然 2、土地资源稀缺 造类企业对中小房地产公司的 各区县出来的土地、城市工业 已经进入了并购合作时代。 中国目前正处于有史以来 并购。 结构调整的土地、郊区开发区 最快的城市化进程中，城市的 1、大型房地产公司对项 土地、小城镇建设土地以及各 一、我国房地产业并购 扩张成为经济增长的重要助推 目公司的并购 种存量更改用途的土地。 的宏观背景 力，但也使得土地资源日见稀 按照传统的开发模式，每 根据相关政策规定，如果 缺。近年来我国每年新增建设 一块土地都要跟着一个项目公 开发商取得土地两年之内不开 房地产业是一个资金密集 用地约600万亩左右，其中约有 司，所以对项目公司进行并购， 发，将被政府收回，而一般政府 型行业，而土地又是企业进行 45%-65%来自于耕地；另一方 表面上看来是公司层面的收购， 拿回土地最多赔偿双倍定金， 开发的根本，可以说资金与土 面，为保护生态，2002、2003年 实际上是一种变相的土地转让 不会按市场价回购。这些因缺 地是房地产企业存在的两项最 因退耕而减少的耕地分别达到 方式，即以公司产权交易的形 乏资金而无力进一步投入的开 基本的要素，而我国许多房地 2138万亩和3356万亩，超过城 式进行土地买卖。 发商若想确保土地增值的利润 产企业在这两项上遭遇了瓶颈。 市建设占用耕地面积的7倍和5 20世纪90年代初期和中 部分，就需要通过产权交易所 1、资金紧张 倍，这也使得耕地保护的任务 期，中国曾出现一窝蜂大干房 挂牌转让。同时，由于土地一级 随着2003年中国人民银行 更为艰巨，使得城市建设增量 地产的局面，许多企业和部门 市场供应量有限，而且通过产 《关于进一步加强房地产信贷业 土地资源的供应日趋紧张，土 纷纷投资房地产业组建房地产 权交易获取土地的价格相对比 务管理的通知》（121文件）和 地获取成本也随之不断上升。 公司。经过一段时间的发展和 拍卖价格低，大型房地产公司 2004年国家新一轮宏观调控政 行业内优秀企业的高速增长， 房地产市场的逐步完善，虽然 也乐于采取这种方式获取土地 策相继出台，房地产信贷不断 遭遇了土地资源获取上的瓶预。 目前一些房地产公司也具有一 资源。来自上海联合产权交易