五星级写字楼的五大元素.docVIP

五星级写字楼的五大元素 ??????? 实际上，写字楼目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一通行叫法，也没有固定标准，所以很快泛滥了，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼，这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙的、带电梯的、长得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，主要指楼宇五大自动化系统，但其实这不过是弱电系统中的部分内容罢了，而且在如今的市场上已经显得有些落后了。?????????据我们所知，酒店星级评定主要参考五大方面，一是其城市区位，黄金地段自然优先；二是其建设规模，2000个套间自然比200个套间优先；三是建筑艺术，有人文历史的酒店显然优于一个毫无特色的新店；四是其硬件设施，包括建材、装修、电梯、空调、弱电以及餐厅娱乐等各项配套等等，所谓的5A系统其实就是指弱电智能化中五个分系统；五是软件服务，这主要表现在酒店管理及客户服务的方方面面，五星级酒店是严格的五星级服务标准。一个五星级的写字楼该有什么样的标准呢？ ? ??????? 第一要素：黄金区位 ??????? 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素和重大要素。 ??????? 换句话说，如果我们将建国路一号的国贸中心搬到南二环上，不论日后会如何发展，十年后都不会再被人称为五星级写字楼或甲级写字楼。但如果十多年前刚建时搬过去，可能会有人相信不改国贸雄风。因为十年前CBD的黄金地段还未被政府及世人确立起来，这便是地段的价值所在。 ??????? 北京目前的写字楼的黄金区位有无数多，如果从大范围来看，可分为五大区域，从内到外按顺时针方向来看，一是内皇城区、代表项目东方广场，其次是金融街一线诸楼；二是中关村地区，代表项目如中关村大厦和未建成的中关村西区诸楼；三是亚运村地区，代表项目如远大中心和未建好的名人广场；四是东北三环燕莎商圈，代表项目是南银大厦及各大酒店配套写字楼；五是国贸所在的CBD地区，代表项目是国贸中心和京广中心等。我们注意到，在此五大区域中心位置的写字楼租金和售价都相当高，相反离各自中心区越远，价值越贬。而没有区域优势的写字楼，即便看起来不错，但市场价值也会被大打折扣。 如果北京市中心东移CBD，CBD必然有三期甚至四期规划发展，会更往东往北扩展，位于四惠桥东北角的住邦2000总建筑规模超过200万平方米，这个集写字楼、酒店、配套公寓、会展中心、大型超市、休闲中心的综合性物业在规模、档次上都不会低于目前的国贸中心。 ? ??????? 第二要素：超大规模 ??????? 一个五星级写字楼的第二要素即是规模。试想，东方广场如果仅有一幢楼不及五万平方米，何来气势？国贸没有二期三期的规划，显然难以引领写字楼潮流，早就被市场抛弃掉了。 ??????? 我们分析此超大规模，不仅是建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是其写字楼建筑本身的规模大，而且必须有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。 ?????? 国贸中心之所以有不倒之势，除了写字楼品质高以外，中国大饭店、国贸展览中心、国贸公寓、国贸购物中心等无一不是在市场上具有领先优势。连房展会这个很具地域情结的展会都是在国贸最火。当然，这也与其特殊和便捷的公路、地铁等交通相关。可惜的是国贸一二期都不销售，估计其三期也不卖。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 ? ??????? 第三要素：建筑文化 ??????? 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，至少也是半岛、香格里拉这样的品牌文化，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。 ?????? 尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这也是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 ??????? 北京最高楼一直是市场的最大追求。北京一旦要盖最高楼，显然要力争成为中国最高。所以，前段时间奥林匹克公园内有建500米双塔高楼的计划。该计划因美国恐怖事件被搁置，但据了解，此规划被否定的另一原因是其投资回报和商务价值，有人指出，除了中央政府及各部委或北京市政府搬于此楼办公外，估计很难有商家追捧。所以，国贸中心三期300多米的建筑将有可能成为北京新高点。而国贸及CBD之东三环外已经没有地块和空间盖此摩天大楼