2016年香港房地产市场现状及未来走势预测.docxVIP

2016年香港房地产市场现状及未来走势预测 来源：INCLUDEPICTURE \d /images/DynamicImg/YiJuYanJiuYuan.gif \* MERGEFORMATINET 时间：2016年03月04日 16:01?编辑：中商情报网 最近香港 HYPERLINK /reports/index172.html \t /news/chanye/2016/03/04/_blank 房地产市场成交萎缩、地价暴跌等负面消息不断，引起了市场的高度关注。那么，目前香港的房地产市场到底如何？2016年香港的房地产市场何去何从？为回答这些问题，本文依据香港特区政府公布的统计数据，选取房价指数、租金、私宅成交量和房价收入比四项指标来分析、判断香港房地产市场的现状，并结合香港的宏观经济、利率变化评估和预测香港房地产市场的未来走势。 一、香港房地产市场现状 （一）香港房价指数 房价指数即房屋价格销售指数，通过它可以反映特定区域内房价的涨跌幅度和变动趋势。基期是相对于其他时期的参照点，通常为100，用于测量其他时期的变化。例如，香港房价指数基期值1999=100，2010年1月的房价指数为138.3，其含义是：相比1999年的基期值，2010年1月份香港房价上涨了38.3%。 最新统计显示，2015年12月份香港房价指数为285.2，同比上涨2.5%，较上月涨幅收窄4.6个百分点；环比下跌2.8%，较上月跌幅收窄0.2个百分点。从近期看，香港房价指数同比涨幅连续8个月收窄，环比连续3个月出现负增长，这表明香港房地产市场迎来拐点，开始降温。 从近23年的长期变化看，香港房价指数经历了“上升-下降-上升”的过程。 第一阶段：1993年至1997年10月，香港房价一路攀升，房价指数从84.4升至172.9，涨幅高达105%。 第二阶段：1997年11月至2003年7月，在亚洲 HYPERLINK /reports/index1194.html \t /news/chanye/2016/03/04/_blank 金融危机的影响下香港房价暴跌，房价指数快速下滑，跌至58.4的谷底。 第三阶段：2003年8月至2015年9月，香港房价重新步入上行通道，房价指数上涨至306.1，涨幅超过4倍。 值得注意的是2011年2月份香港房价指数已超过1997年亚洲金融危机之前的最高值，此后，香港房价继续暴涨，楼市泡沫开始出现并不断增大。从2015年???四季度开始，受本港经济增长趋缓、美国加息、大陆经济持续下行等因素的影响，香港房价指数出现下行迹象，楼市开始降温。 图1 1993-2015年香港房价指数月度变化（1999=100） INCLUDEPICTURE \d /images/chanye/2016/3/4/701a8575-8f77-43c5-bcf7-dd78e15cddf1.jpg \* MERGEFORMATINET  数据来源：香港差饷物业估价署 （二）香港私宅租金指数 目前香港约有一半的家庭靠租房生活，因此，住房 HYPERLINK /reports/2014/09/10/164710zapj.shtml \t /news/chanye/2016/03/04/_blank 租赁市场也是观察香港楼市变化的重要窗口。依据最新公布的统计数据，2015年12月份，香港私宅租金指数为171.4，同比增长3.1%，较上月收窄2个百分点；环比下跌1.3%，跌幅较上月扩大0.3个百分点。近期来看，香港私宅租金指数同比增幅连续6个月收窄，环比连续3个月负增长，表明香港私宅租赁市场也出现了降温。 从近23年的长期变化看，香港私宅租赁市场经历了三轮“涨-跌”周期。 第一轮周期：1993年1月至2003年9月。从1993年至1997年10月，香港私宅租金指数从92.4上升至139.3，涨幅达50.8%；随后受亚洲金融危机的影响，租金指数急转直下，从高点跌至2003年9月71.3的谷底。本轮周期持续时间约10年。 第二轮周期：2003年10月至2009年3月，香港私宅租赁市场经历了新一轮的涨跌周期。从2003年末至2008年年中，香港私宅租金指数再度攀升，从71.7涨到121.7，增幅为69.7%，但仍未恢复到亚洲金融危机前的最高值。之后，受全球金融风暴的打击，香港私宅租赁市场开始降温，租金指数下滑，到2009年3月降至93.2的本轮谷底。本轮涨跌周期持续时间约5年半。 第三轮周期：2009年第二季度至今，香港私宅租赁市场进入新一轮“涨-跌”周期。从2009年4月开始，香港私宅租金指数止跌反弹，快速上涨，到2012年5月份租金指数已经超过历史最高值，之后私宅租金继续飙升，至2015年9月份，达到177.