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浅谈房地产税制改革 　　摘要:我国房地产领域税收体系税基较窄,税费混乱,重交易环节轻保有环节问题等突出。本文简要介绍我国房地产领域税制改革的进程,揭示我国物业税改革悬空七年的原因,对目前倾向改革房产税的趋势做可行性分析和功能定位,最后对房产税改革重整进行思索。 　　Abstract: Chinas real estate tax system base is narrow, and the tax state is disordered, trading link is valued and owning link is ignored. This paper describes real estate tax reform process in our country, rereals reasons of our property tax vacant reform for seven years, analyzes the feasibility of the trend of property tax reform and makes function analysis, and finally speculates the estate tax reform and restructuring. 　　关键词:物业税;房产税;房地产税制完善 　　Key words: property tax;real estate tax;real estate tax perfect 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0023-01 　　 　　1房地产征税存在基础及我国征税现状 　　税收是有个人向政府购买公共服务和政府干预经济的“调控”手段两大功能,对房地产征税不同国家名称不尽相同但都是地方财政重要而稳定的来源,而我国在房地产领域税种繁杂(见表1)。为简化税制, 自2003年始至2009年物业税一直在部分省市“空转”,2010年抑制投资性购房作为政府工作重点之一背景下,公众期望借物业税降低房价,历时七年的物业税进入了空转实关键抉择期。然而物业税却难产:①地方政府既得利益格局阻碍。从1989年到1994年至今,政府征收土地出让金不再上缴中央财政。地方政府通过低价征地,转手拍卖出让,土地出让金逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。②产权产籍管理评估等操作技术难题。我国房产数据公共信息尚且各自为政,银行、房管、民政等部门之间的信息系统还没有共享互通;评估工作人力资源严重缺乏;部门整合等问题决定了税前高成本。③法律上面临多重尴尬。物业税的实质是把购房者购房时一次性交付的房地产税费变为根据一定年限的评估价值分期缴纳。这会导致在交易、流通和保有环节重复收税。立法程序方面,物业税作为新税种,须通过全国人大的审批才能通过,这也使物业税难以立即出台。多数学者认为通过改革现行房产税将成为政府的选择。 　　2现行房产税改革可行性分析 　　房产税房产所有人和经营人所征收的税。在实际操作中我国房屋保有阶段的税负很轻:2009年城镇土地使用税完成920.97亿元,房产税完成803.64亿元,两个税种仅占税收总收入比重为2.9%。[1]房产税改革的基本方向是扩大征税的范围,扩大房屋保有阶段的成本,将非经营性房屋纳入征税范围,针对居民住房征税,调整税率,设定征税门槛,门槛以下免征,以上按户型大小实行累进制税率。从性质上看物业税和房产税都是持有环节的税收,但二者在征税对象、征税范围、立法程序上都有很大的区别,这决定了房产税改革具有很强的可操作性:首先,房产税改革征税对象仅房无地避开了土地出让金这一物业税开征的最大障碍,未从根本上触动地方政府“土地财政”的最大软肋;其次,一线城市土地资源稀缺加上地方财政负担严重,房产税增大征税范围必然给地方财政需要稳定的来源,地方政府积极性增加;再次,房产税改革是原税种改革只要国务院批准即可,无需立法程序,能够在短时期内迅速出台,在程序上扫清了障碍。 　　3房产税改革功能定位――并非调控房价利器 　　房地产领域税收收入是为了政府提供公共服务产品,要接受当地纳税人的监督的来源毋庸置疑,但是作为政府干预经济的“调控”手段并不是调控房价的直接手段。从国外看有部分国家的物业税具有公平税负、调节贫富差距的功能,主要是拥有物业多的多纳税、居住地区好的多纳税,但作为房价调控工具的则很少见。我国现有税制重流通轻保有,对少数单位、个人占用和浪费大量房屋资源缺乏经济制约,使得投机性购房行为泛滥,不利于房产业健康发展。笔者认为房产税改革目标应定位为:完善税收体制,抑制投机,提高政府提供优质公共服务产品的能力,实现公平税负、调节贫富差距。改革涉及的主要利益主体是房地产投机商、炒房者