房地产征收讲座201403.pptVIP

三、房屋征收基本程序 7、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。 8，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 四、新《征收条例》的亮点和局限性 亮点 1 、旧城改建征收可组织听证，政府具有公告、听证的义务。 2 征收房屋应先补偿后搬迁。 3、补偿范围与标准比过去提高。 四、新《征收条例》的亮点和局限性 4、被征收人协商选评估机构。 5、 公共利益新增“外交需要” 公共利益征收与商业开发相对分开 。 6、司法强拆”取代“行政强拆” 五、目前农村房屋征收中热点问题和若干实务问题探讨 （一）农村土地被征用时的补偿主体。 现实中由于村级干部的法律意识淡薄，造成土地补偿费大量流失，引发村 民与村委会、村民与村民、村民与乡镇政府的纠纷频繁发生，其中，最突出的问题是农村妇女出嫁、大中专在校生、新出生人口、义务兵、服刑人员、外来人员、超生子女户等是否享有村民的同等待遇问题。 　（二）、征地补偿费用项目 　　1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。 　　2、青苗补偿费：用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 　　3、附着物补偿费：用地单位对被征收土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。 　　4、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。 　　5、社会保障费用：根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收集体所有的土地，除应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。 （三）征地补偿纠纷及解决方式 　　1、补偿标准争议。先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。 　　2、补偿费用分配纠纷。其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。 3、征地信息公开纠纷。属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。 （四）《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用 最高人民法院于近日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）于2011年9月5日起施行。 典型案例 1、婚后安置房的性质认定 2、农村宅基地买卖问题，卖房后征收款归谁 3、出嫁女是否可得到被征用土地的土地补偿费和生活补助费 4、非家庭承包地被征用时无相应获偿权 “家庭承包”的承包方享有在承包地被依法征用时获得相应补偿的权利，“其他形式”的承包则没有。但对“其他形式”承包中，承包方确实对承包地进行了改良投入，导致被征用土地的价值增值的部分，应当予以必要支持。 5、承包期间，土地被政府征用，政府补偿的青苗款应属谁所有？ 符学经诉海南省澄迈县福山镇迈岭管区文塘村等青苗赔偿费案 承包期间，承包人有权处分林木，故林木补偿款应属承包人所有。考虑到林木属再生林，政府征用以后，给发包人也造成一定损失，承包人同意青苗补偿款与发包人均分，各得50％，并不违反法律规定。 6、上级单位或者其他单位非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，责令退赔 梅港村镇山第三村民小组诉梅港村委会克扣征地补偿费案 六、目前城市房屋征收中热点问题和若干实务问题探讨 （一）征收补偿安置过程中，如果被征收人夫妻离婚的话，那么如何去认定个人财产和共同财产。 第一，一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 第二，夫妻一方为军人的，如果房屋是由军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值（平均值的计算可以参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第14条），所得为夫妻共同财产。