房地产投资信托Reits在中国的发展.docxVIP

我国发展房地产投资信托基金REITs之探析摘要随着我国经济飞速发展，近年来房地产行业经历了蓬勃的发展，作为资金密集型产业，在商业银行信贷规模受限的背景下，我国的房地产亟需由传统的依赖银行贷款向创新型融资工具转变。房地产投资信托，英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。而政策层面，2014年央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的出台，再次拉起了房地产信托基金（REITs）试点的大幕。REITs作为金融市场上重要的投资工具之一，它的创立和发展能够满足广大投资者多渠道获取资产收益的需求，解决中国房地产行业过度依赖银行贷款的局面。然而房地产信托基金Reits作为一种金融舶来品，在我国的发展还处在摸石探路的初步尝试阶段，与国外成熟的REITS有着较大差距。本文试从时下房地产行业融资通道狭窄的背景入手，通过对比国外成熟的REITs模式与中国类REITs的差异来分析中国发展REITs面临的阻力，并从不同角度提出在中国发展REITs的建议。关键词：房地产，REITs，税收法律制度目录1、我国现有环境下发展REITs的必要性……………………………………………………………………………………..21.1 房地产行业融资窘境……………………………………………………………………………………………………21.2 房地产开发企业资金结构单一导致银行风险提高……………………………………………………….22、我国REITs与国外REITs运作模式对比…………………………………………………………………………….32.1 国外模式——以新加坡模式（S-REITs）为例……………………………………………………………32.1.1 房地产投资信托分类……………………………………………………………………………………………..32.1.2 S-REITs的发展历程………………………………………………………………………………………………….42.1.3 S-REITs的结构与运作模式………………………………………………………………………………………52.2 我国的准REITs模式………………………………………………………………………………………………….52.2.1 中国REITs的典型结构——以“苏宁云创”为例………………………………………………………..62.2.2 国内外REITs产品的区别…………………………………………………………………………………………63、我国发展REITs的主要障碍………………………………………………………………………………………………73.1法律法规………………………………………………………………………………………………………………………73.2 税收制度…………………………………………………………………………………………………………………………..83.3 监管层面…………………………………………………………………………………………………………………………..93.4 专业人才…………………………………………………………………………………………………………………………..94、应对措施…………………………………………………………………………………………………………………………..94.1. 政府层面…………………………………………………………………………………………………………………..94.1.1. 出台税收优惠政策……………………………………………………………………………………………..94.1.2. 发展公共租赁房REITs…………………………………………………………………………………………104.2 房地产企业积极推动…………………………………………………………………………………………………10我国现有环境下发展REITs的必要性1.1 房地产行业融资窘境房地产业是近年来我国发展较快的主导性产业之一,并在国民经济中占据着非常重要的地位。由于房地产行业自身的特点,如资金投入大,建设周期长,资金周转慢等,使得该行业与金融业之间息息相关,密不可分。但是由于目前我国房地产业的开发资金大部分来自银行贷款,银行因此承担了巨大的风险。早在2003年，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，中国人民银行就出台了121号文件,即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 房地产信托贷款作为一种新的融资方式受到房地产企业的青睐。而银监会《加强信托投资公司部分业务风险的通知》（简称212号文）的出台,使信托融资这种模式很快就受到了政策的限制。对