第五章房地产评估(第一讲)绪论.ppt

南京财经大学会计学院 注意： 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 无形损耗 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。 可以在成新率确定的基础上作适当减价修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元） 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 总结： 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。 评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。 以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算： 直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本） 成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理