项目全盘营销策划方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 东莞万科紫台、深圳万科红、惠州德洲城等项目的团购成功充分体现了在政策调控期，团购这一方式对项目的销售拉动作用明显 2010年3月25日下午：团购客户优先启动定制选房，成交47套，团购客户累积成交67套 2010年启动中原团购、万科团购、其他企业团购，并通过陌拜的方式直接接触商圈小私营业主，发动散客和团购，横扫罗湖、布吉区域各大商圈集中区域。开盘到访客户来自团购的达500多批 2007年10月24日至26日连续三天的团购客户认购均取得显著效果，单个公司成交均在20套以上 东莞万科紫台团购效果 惠州德洲城团购效果 深圳万科红团购效果 政策调控下若干地产项目的团购表现 团购的信息发布方式以及与团购对象的配合活动 团购信息发布方式 与团购对象的配合活动 去企业或学校现场宣讲 短信 项目DM 在企业或学校内刊投放项目信息 在企业或学校的内部网站上传项目的推介PPT 珠海搜房网上发布项目团购信息 在团购对象内部设立项目的分展场 与团购对象的文化部、宣传部、品牌部等部门合作展开文化活动 以员工福利的形式展开购房活动 工作启发 项目属性 策略思考 市场分析 竞品分析 项目定位 营销推广 1 2 3 4 5 6 目录 Contents 项目价格制定 项目品牌推广策略 项目推售策略 项目形象推广策略 项目营销推广策略 项目营销推广执行 现场展示和销售管理 08 16 29 51 73 103 Page 悬念期 造势期 热销期 销售阶段工程节点 营销策略 推广主题 线上推广 线下活动 客 户 展 示 施工中 临时销售中心开放 开盘 高调炒作、调性确立 强力造势、渠道封锁 跨界借势、认筹开盘 圈层维系、暖场促销 寻找“红色记忆” 注重精神诉求+节点信息 形象固化期+节点信息 形象调性维持 大众做证言，强调“共青社”调性； 话题炒作，引起关注； T牌封锁，围墙、网站； 软文辅助 圈层分众渗透， 围绕事件和活动专题炒作 围绕活动进行软文报导 软文形式， 以客户做证言 利用网站炒作，引发关注； 设立展场，集中引爆 活动嫁接，金地品牌效应 品牌嫁接活动，圈层宣导 尽量利用现场作为活动场所 辅以展场活动 圈层维系活动 开始积累来电客户 来访、来电客户积累 中原二、三级转介联动、中原会系统 金地会员招募开始，尊贵客户接待体系（STYLE)启动 客户盘点，洗客 成交、到访客户分析 湖心路口户外T牌 现场围墙包装 临时销售中心开放 入口主路仪式感包装 主路铺设完毕 项目外围部分展示 园林部分展示 细节完善 外围及园林部分展示面开放 蓄客期 积累客户 1000 批 悬念期 热销期 销售阶段工程节点 营销策略 推广主题 线上推广 线下活动 客 户 展 示 施工中 临时销售中心开放 开盘 高调炒作、调性确立 强力造势、渠道封锁 跨界借势、认筹开盘 圈层维系、暖场促销 标杆调性、ART DECO 注重精神诉求+节点信息 形象固化期+节点信息 形象调性维持 大众做证言，强调标杆调性； 话题炒作，引起关注； T牌封锁，围墙、网站； 软文辅助 资源全面整合，集中“共青社”概念和“关键人”圈层分众渗透，围绕事件和活动专题炒作 围绕活动进行软文报导 软文形式， 以客户做证言 利用网站炒作，引发关注； 设立展场，集中引爆 活动嫁接，中冶品牌导入 品牌嫁接活动，圈层宣导 尽量利用现场作为活动场所 辅以展场活动 圈层维系活动 开始积累来电客户 来访、来电客户积累 中原二、三级转介联动、中原会系统 “共青社员”招募开始，尊贵客户接待体系（STYLE)启动 客户盘点，洗客 成交、到访客户分析 下栅、前山桥户外T牌 现场围墙包装 临时销售中心开放 入口主路仪式感包装 主路铺设完毕 项目外围部分展示 园林部分展示 细节完善 造势期 蓄客期 外围及园林部分展示面开放 客户积累至 2000 批 造势期 悬念期 热销期 销售阶段工程节点 营销策略 推广主题 线上推广 线下活动 客 户 展 示 施工中 临时销售中心开放 开盘 高调炒作、调性确立 强力造势、渠道封锁 共青社员招募、认筹开盘 圈层维系、暖场促销 标杆调性、ART DECO 注重精神诉求+节点信息 形象固化期+节点信息 形象调性维持 大众做证言，强调标杆调性； 话题炒作，引起关注； T牌封锁，围墙、网站； 软文辅助 资源全面整合，集中引爆金地国际公馆概念圈层分众渗透，围绕事件和活动专题炒作 围绕活动进行软文报导 软文形式， 以客户做证言 利用网站炒作，引发关注； 设立展场，集中引爆 活动嫁接，金地品牌效应 品牌嫁接活动，圈层宣导 尽量利用现场作为活动场所 辅以展场活动 圈层维系活动 开始积累来电客户 来