中国产权投资房地产领域的未来空间呈现涨势.docVIP

中国产权投资房地产领域的未来空间呈现涨势 其实，在黄金般的楼市，造就的除了高房价，还有粗放的经营与开发，因此即使全面调控或者严格的管制，只要市场化这个调子不变，房地产本身的未来空间依然预示着涨势而不是跌势，北京同兴祥资产重组管理顾问有限公司依析如下： 第一层次，产品层次 由于暴利，没有产品层次或者没有完全的产品层次，而未来一旦真正实现政策市向市场化的转变，必然带来部分开发商的退出，幸存者经历破茧过程必然在产品上做文章，因此依然能够吸引需求的大幅跟进。 房子如车，也有更新换代，因此产品研究将成为未来房地产开发获利与回避风险的根本举措。细数起来，中国房产品还缺乏非常多的东西，既可在形式上做文章，也可以在层高上做文章，每一传统细节都可以成为创新之源，笔者做出的一个产品模型，按照女性身材推演的，复式公寓，只有四十几个平米，但属复式结构，层高控制在四米五以内，不是LOFT那种，市场反响出奇的高。绝对多数城市，仅仅把物业服务与物业后期升级改造弄妥当，就可以获得好的收成。 第二层次，开发模式 在中国目前的房地产市场，由于历史原因，即土地资源存在非规划出让、地方政府主导透支、地价泡沫等原因，再加上按揭、准入、审批程序、囤地与捂盘、保障房缺损等，导致房地产成为投机市、资金市，失却了其本源的特点即大宗商品，并带来消费对象与消费动机扭曲，真正满足商品房居住属性的商品房反而少之又少。 再一个原因是房地产被地方政绩所绑架，强加于土地之上的政策性条件异常，这也限制了开发商的思维。 还有就是自有资金杠杆效应持续存在并无限被放大，限制了开发模式的科学化。 不可否认，万科的中产住宅模式、万达的商业化浪潮、万通的股份化投资、早期顺驰的快速扩张模式、恒大的工装式住宅开发、碧桂园的薄利多销模式、合生绿城等的精品模式，都留下了记忆，做出了一定引领性的贡献，对未来指导市场化背景下的房地产开发模式变革，有一定积极意义。 虽然开发模式靠企业自身以及文化催生，但我们从上述列举可以看到，暴利的来源，一个是土地，另一个就是超额利润，而超额利润之源就是开发模式，经历多轮次的调控与粹火，笔者有理由认定，未来的开发模式研究与创新必将促进房地产新一轮的繁荣，也会带来物业持续产生附加价值，从而让房价在上涨过程，不再依赖泡沫，而是实在的价值增生。 第三层次，资源垄断 如果说高房价不利民生，但是为什么没有人对土地溢价率高达40%指手画脚呢？ 一件物品的稀缺性决定了其价值的稀缺性，间接决定了价格的升值幅度，而房价所以高，现象是买涨不买跌，既有价得有市，既然有人买，自然就有价格着陆点；但本质上是什么，是资源垄断。 早前有人提议剔除开发商，没有了开发商便没有了高房价，这有一定道理。因为中国资源垄断，分两个层面，一个层面是政府，另一个层面是开发商，并且早期这两者混为一谈。资源垄断的后面是供应的决定性影响，换句话说，如果全中国房子与买房人的比例是十比一，房价还高得起来吗？ 看房价的未来，实质就是看资源垄断程度是提高了还是降低或稀释了，很简单，基于既存事实，以及各地方政府在城市化时期的负债情况，放弃资源垄断意味着真正的崩盘或破产，牵一发动全身，因此可以断定未来实现中国梦的时间，依然是资源垄断强化的时间，只不过这种资源垄断分裂为主观能动的资源与客观被动的资源，前者如教育、通讯、医疗、市政等等，后者就是指的土地与人口，偏偏房地产最为瓜葛的东西便是人口与土地，照此抢断，当垄断加强了，你说房价还降得下来吗？ 第四层次，供应垄断 垄断还有一个畸形的层次，那就是供应垄断。尽管政府曾经立论，两年之内不投放开发者，政府有权收回土地，但拿人家的手软，一般有着千丝万缕联系的条件下，翻脸不那么容易。 现在的情况是，储备于开发商手中的土地价值，约等于政府财政的三分之一，而投放于开发程序的在途用地基础上产生的建筑不动产价值储备*（即所谓存量房加上存量未售在建项目），约等于政府财政的一半；而与此同时，政府收储的土地又急须开发商的资金来支撑平整与配套建设，约等于消耗掉政府近三分之一的财政，要么就迎合开发商赶紧出让土地。 这种畸形循环的结构决定了供应领域存在越来越严重的垄断，再加上舆论主导的购买观望，往往起到捉放曹的效应，波动性循环的房价整体上扬导致更恐慌的集中购买，投机基因被人为植入，降得了么？ 第五层次，绑架财政 如果仔细研究地方政府五年发展，你会发现，建筑商系政府工程的资金供应者，而建筑商的钱又来自于承建项目的周转，而房地产商仅仅支付建筑的三分之二款项即可完成在建工程总量，最后的结果是，政府欠开发商的钱，开发商欠建筑商的钱，政府用地抵偿所有资金来源。 近十年来，地方政府能够保持收支平衡者了了，这还建立在中央拨付