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京山城畈美食广场建设项目 申 请 报 告 第一章 总 论 1.1 项目名称:京山城畈美食广场建设项目 1.2 项目申报单位:京山美景置业有限公司 1.3 项目建设地址:位于京山县新市镇人民大道北侧，云杜路以西，皂当公路南，与花鸟市场毗邻，西面为规划三十米的城市道路。 1.4 项目建设内容：新建居民还建用房、住宅楼、田园餐饮、京都夜市、综合楼（管理）、特色品牌商务，休闲娱乐特色会所等。总用地面积242453.89平方米，总建筑面积166499平方米。 1.5 项目总投资及资金来源：本项目总投资5.1亿人民币，分两期投资。其中第一期投资3亿元，第二期投资2.1亿元，建设周期均为18个月。资金来源由项目申报单位自筹。 1.6主要技术经济指标： 项 目 计划单位 数 值 总用地面积 平方米 242453.89 高压走廊面积 平方米 72928 净用地面积 平方米 50901 建筑密度 % 28.43 容积率 - 0.99 绿地率 % 35 总建筑面积 平方米 155499 1、住宅建筑面积 平方米 65916 套数 套 476 2、公共建筑面积 平方米 19057.2 1）、休闲美食建筑面积 平方米 26304 2）、滨水美食建筑面积 平方米 10814 3）、名菜馆 平方米 8806 4）、农耕科普美食楼 平方米 6185 5）、综合娱乐中 平方米 22664 6）、高档会所（回迁） 平方米 7850 7）、底层商业街（回迁） 平方米 2630 8）、合院建筑 平方米 15130 3、其他 平方米 200 机动车停车位 个 564 1、住宅停车位 个 480 2、商业停车位 个 540 第二章 房地产开发市场分析 2.1 国家、省、市房地产开发政策 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号 国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号 《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号。 《荆门市城市住房建设规划2006-2010》 2.2 房地产开发市场分析 2.2.1 2014年房地产市场分析 近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成就，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的加升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。为进一步加强和改善房地产调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了一系列的调控措施。重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给。 一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。二是增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 2.2.2 商品房价格预测 虽然一、二线城市房地产投机行为在国家调控政策的挤压下价格存在下降的空间，但三、四线城市受投机行为的影响较小，由于开发成本的影响，商品房价格将保持平稳。从京山县房地产开发经营情况看，存在六个方面的因素。一是土地价格上扬。城区可供地块日益稀少，地价上涨仍是无法避免的趋势。二是建安成本的上涨。一方面从2006年开始中心城区已全面禁止使用粘土实心砖，推广使用新节能建筑材料。另一方面，高层小高层住宅在京山县蓬勃兴起，而高层小高层房屋建安费用远远高于多层住宅，这