以房养老一种新型养老模式董君莉.docVIP

4.1国外研究现状 “以房养老”模式在国外推行了20几年,其最早起源于荷兰,发展最成熟的国家是美国。自20世纪60年代开始,随着美国推出住房反向抵押贷款,对其理论研究和实证分析陆续展开,取得了一系列研究成果。从20世纪70年代起,美国开始对住房反向抵押贷款进行可行性研究,形成了一批研究成果。其中著名的有Yung一PingChen教授的“住房年金计划”研究和威斯康新州老人中心赞助并由Ken Scholen教授主持的住房反向抵押贷款调查。研究成果表明,美国开展住房抵押贷款很有必要性,而且在经济上具有可行性。在实际调研的基础上,一些学者通过测定反向抵押支付中位数对一个特定老年群体收入影响的显著性,或者房产价值与收入之间的差额,来预测住房反向抵押贷款产品潜在的市场需求。Jacobs(1982)使用1977年AHS(AmerieanHousingsurvey)的数据,对住房反向抵押贷款产品的需求进行分析,得出四分之一年龄在65岁或以上,收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换项目脱贫。Katsura,Struyk和Newman(1989)也预测了房产置换项目的个人需求,认为有10%符合资格的老年房主将会参与这个项目。但由于不同的学者使用的调查数据不同,得出的结论也有较大的差异。Rasmussen,Megbolughe和Morgan(1995)研究了把住房反向抵押产品用于投资目的的重要性,并且强调了某些消费可以住房反向抵押产品的方式筹集资金,如长期护理风险、子女教育费用等。研究结果表明,生命周期动机和资产管理动机,将促使老年房主成为住房反向抵押贷款产品的使用者。事实上,即使是在西方发达国家,以“反向抵押贷款”为代表的“以房养老”模式在正式推出之初,也并非一下子会被为世人所完全接受。其实在很长一段时间内,该模式都处于尝试摸索的状态。进入21世纪以来,美国以“反向住房抵押贷款”为主的以房养老业务量迅速增长,其市场规模也在迅速扩大。政府在2000年通过了以房养老模式的相关法律法规,2004年春天开始对此模式实行第一次运营。当住房反向抵押贷款运作模式运作逐渐成熟后,国外学者对此又做进一步的分析研究。其具有代表性的是BarbaraR.Stueki(2005),对这一问题的必要性和可行性的深入分析和研究。BarbaraR.Stueki表示在当前的养老发展趋势下,政府需要出台更为行之有效的措施来实现对借款者的鼓励和引导,而与此相关的理论研究和实施制度设计也要继续着。 4.2国内研究现状 从20世纪90年代开始,国内学者开始对国外以房养老的概念、产品、作用、运作模式等进行具体介绍,试图把这一新型贷款产品引入到国内,以期为我国的养老模式提供新的思路和新的方法。从公开发表的文献来看,最早引入反向抵押贷款的中国学者说曾祥瑞、胡江涛(1995),他们较为详细地介绍了美国反向抵押绪论贷款的要素、种类、贷款市场情况、风险及防范、对策等切。最早在中国开展住房反向抵押贷款寿险服务的是孟晓苏,他认为“我国近几年进行的住房制度改革特别是公房出售,使得可以出售的公房基本已出售给个人,与此同时,居民踊跃购买商品房,我国城市拥有自有房屋的家庭已经高达80%。这意味着住房己经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产。有了以上基础,今后在我国就可将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来,这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领域。其中在保险业发达的国家己经实行多年的反向抵押贷款的保险服务,老年人的私人住房为基础,对其实行晚年终生社会保障服务,就是一个成功结合的范例,值得我国引进和推行。”2 杜娟、陈茗(2003)将反向抵押贷款定义为“住宅期限”③。进入新世纪后,我国对住房反向抵押贷款的研究开始细化,研究成果也多了起来。其具有代表性的就是“范子文(2008)对于住房反向抵押贷款的相关理论基 础做出了论述,认为推动我国“以房养老”事业的发展,首先应做好理论上的准备。张冉,范子文(2009)基于北京市的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因”①。柴效武(2003)发表了较多住房反向抵押贷款方面的文章,他认为在我国发展住房反向抵押贷款具有必要性、迫切性和可行性。作为住房反向抵押贷款的特例,柴效武提出了类似住房反向抵押贷款功能的“60岁前人养房,60岁后房养人”的养老模式。3 曾祥瑞、胡江涛.住房逆抵押贷款研究载《中国房地产》,1995(6):61一64 孟晓苏.论建认“反向抵抑贷款”的寿险服务.载《保险研究》,2002(12):41一45 杜娟、陈茗二老年住宅“期货化”的市场前景分析.载《中国房地产金融》,2004(3):3l一33 何松.“以房养老”之选择住房反向抵押贷款探析.北京:北京交通人学硕卜论文,2010 柴效武.