金州策划报告.15终.pptVIP

金州滨海新区暨总部基地 一期住宅部分策划报告;目录; 第一部分 市场分析 一、金州“十一五”期间土地供应量 1、“十一五”期间住房用地年度实施计划 2、“十一五”期间房地产及住宅开发用地计划 3、“十一五”期间住宅建设分区 二、金州在售及待售项目 1、金州区目前在售项目一览表 2、金州区待售项目一览表 三、金渤湾区域竞争项目一览表 四、市场环境分析 五、小结 ;十一五”期间住房用地年度实施计划 ;“十一五”期间房地产及住宅开发用地计划 （单位：万平方米）;金州区目前在售项目一览表 ; 项目 名称 ;金州区目前在售项目一览表 ;金州区目前在售项目一览表 ;项目 名称 ;金州区目前在售项目一览表 ;项目 名称 ;金州区待售项目一览表 ;金州区待售项目一览表 ; 项目名称 ;四、市场环境分析 1、金州区十一五期间土地集中放量对金州房地产市场的影响 1）、金州区作为大连市的新城区，近两年来商品房需求更是呈现了跳跃式的发展。 2）、金州区2006年商品房销售面积供应量同比2004年上涨3倍，供应市场竞争激烈。 3）、金州区在十一五期间是土地集中放量的时期，大量的土地供应势必导致市场竞争的加剧。处于这样的市场大环境势必对项目销售必然会有所影响，对我们自身项目也会有一个较大冲击。 2、经济适用房的集中放量对金州房地产市场的影响 1）、截至2007年年底，大连市经济适用房累计开发量为217万平方米，累计投入使用12688套。 2）、金州区域，十一五期间政策性住房（普通商品房+经济适用房）土地开发量为607.69万平方米。 3）、经济适用房价具有明显的价格比较优势，将会对商品房市场价格有一定的冲击，在未来的一到两年内，房地产市场将会主险凸显经济适用房的影响。 4）、经济适用房的放量主要会对甘井子区以及价格上涨较快的金州、旅顺区域等城市外围商品房的房价造成一定影响； 5）、加重消费客户群体观望心态，同时对于投资市场也会有所打击。这也在一定程度上会增加项目的销售难度。 3、金州区市场目前项目对项目的冲击 1）、大量品牌开发上的入驻提升金州供应市场整体品质，加剧金州房地产市场的竞争； 2）、消费者选择的余地较大，金州房地产市场进入了买方市场； 3)、消费者主要选择的因素为项目的性价比。 ;;小结： 1、金州市场发展迅速，进入买方市场 2007年是金州房地产市场迅速发展的一年，金州房地产市场良好准入制度及软硬件环境，让众多的房地产大家纷纷入驻，例如新型、悦泰、阿尔滨、公路工程品牌开发商，大量的外资也纷纷看好了沿海岸线的优异的自然环境，在金州区“十一五”的计划中，土地集中放量，未来几年内的金州房地产市场将呈现一个高速增长的势头，巨大的土地放量和众多的房地产商的进驻必然导致市场竞争的日趋激烈，势必扭转目前的卖方市场进入到买方市场中。 2、品牌开发商争相入驻，消费市场对于项目品质要求较高 市场环境决定了产品无论是规划设计、景观规划、户型配比、营销手段要做精做细，高性价比成为消费者选择的重要指标； 3、消费市场选择项目主导因素是项目性价比 作为大连未来最具居住潜力的区域，金州板块对周边居住人群的吸引力正大幅度提升；除了单纯的解决居住问题的客户群体之外，异地购房团在金州房地产消费市场中也是异军突起，异地购房团购买项目有一个重要的原因看好金州30万元落户的政策，因此控制项目的总房款对于这部分客户群体非常重要，另外还有就是投资客户，投资客户群体看好的就是区域的发展前景、项目的升值潜力，而项目的升值潜力需要产品品质和项目竞争力价格来支撑，也就是项目的高性价比进行支撑；综上所述，无论是从供应市场大幅放量还是消费市场购房动机来看，高性价比是目前项目能够在“千盘一面”的情况中突围的唯一途径。 项目出路： 强势媒体炒作，提升消费市场对于板块升值前景、投资潜力的认知，同时利用差异化的价格策略来吸纳客户，是自身项目抢滩市场唯一途径。大连金州新城区金州湾土地的整合、滨海路一期的竣工，将世界的目光一下子聚焦到这里，其巨大的旅游价值、商贸价值瞬间在渤海岸线熠熠生辉，项目目前所处区域未来升值潜力巨大，但是就目前来看，项目目前所处区域为生地，消费者认可程度较差，需要强势媒体炒作和较长的市场培育期，才能够将生地转化为熟地，获得消费市场的普遍认知和认可。 市场竞争的加剧，势必会增加项目本身的销售周期和销售难度，而对于我们这种滚动开发模式的项目来讲，压缩销售周期迅速回笼资金是一期项目的主要任务，而针对于在与同一区域内多个同等类型项目相竞争的情况下，必须采用差异化的价格策略来吸纳客户，抢滩市场，占据市场份额。; 第二部分：项目分析及定位 一、项目S．W．O．T．分析