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房地产开发代建公共服务设施国内外实践 　　近年来，随着我国城镇化进程的加快，公共服务设施的建设缺口日益增大，在政府财力较为有限的背景下，房地产开发项目代建公共服务设施逐步被国内多个大型城市所采纳。该模式是指公共服务设施随房地产开发项目一同立项，占用独立地块，由开发商负责投资建设，建成后无偿移交给政府。与政府投资建设相比，代建模式缓解了财政资金压力，建设效率有所提高 公共服务设施是城市功能和品质的重要体现，对比北京与国内外在完善公共服务配套设施建设方面的做法，对于北京建设和谐宜居之都具有重要的现实意义 国内做法 房地产开发项目代建公共服务设施在国内并没有统一的模式，上海市按照一定的收费标准和建设用地上居住建筑的面积，向建设单位单独收取居住配套公共服务设施建设费。从2011年5月1日起配套费的征收标准由住宅建筑面积每平方米320元调整为430元。配套费的使用范围包括：每平米30元由市统筹用于轨道交通建设；住宅建设基地市政公建配套；市政府同意的其他配套设施建设 在具体征收环节上，上海市《关于本市城市基础设施配套费征收和使用操作口径的通知》中规定，建设单位在领取标有住宅建筑面积的建设工程规划许可证之后、领取规划许可证对应的建筑工程施工许可证之前，按照规划许可证核发的住宅建筑面积一次缴清配套费。经认定的保障性住房项目，若开发单位资金确有困难的，经配套费征收主管部门批准后，可以分两次缴纳配套费。对于容积率低于0.8的住宅建设基地，统一按0.8容积率核定征收配套费面积。配套费征收部门应当在建设单位申领项目交付使用许可证前，根据项目实际测绘面积，对已缴纳的配套费进行清算，多退少补 广州则根据2016年出台的《广州居住区配套公共服务设施管理暂行规定》，对居住区配套公共服务设施主要采取无偿代建、成本价代建和自建自用三种方式 对于幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、文化站、派出所、公共厕所、垃圾收集站、消防站、公交首末站等符合划拨用地条件的公益性配套公共服务设施，不计入房地产开发项目用地的土地出让金，由建设单位统一代建，建成后无偿移交给市、区住房和城乡建设行政主管部门。国土资源和规划行政管理部门在土地出让底价评估时综合考虑上述配套公共服务设施的建设成本 对于变电站、邮政所，由电力、邮政企业按照建设成本出资委托建设单位代建；独立用地的变电站，可以由建设单位代征用地后移交给电力企业自行组织建设 群众性体育运动场地、家庭综合服务中心、托儿所、农贸市场、老年人福利院、社会停车场和其他商业服务设施等，由建设单位建成后按照规划确定的使用功能进行使用和组织经营管理 在建设时序方面，广州规定全部配套公共服务设施应在规划地块建设总量（不含居住区配套公共服务设施的建筑面积）完成80%前建设完成，居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施应在规划地块建设总量完成50%前建设完毕，并取得建设工程规划验收合格证。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、派出所、公交首末站等设施应先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证 在移交时间和标准方面，广州规定配套公共服务设施应在取得建设工程规划验收合格证后1年内完成，一般由建设单位以毛坯房的标准进行移交。但幼儿园、小学、中学、垃圾压缩站、公共厕所、变电站、消防站、派出所、公交首末站应当按照标准完成装修。市、区住房和城乡建设行政主管部门按照成本价支付给建设单位装修费用，不得增加接收条件，也不得额外要求增加建筑面积和提高装修标准 成都市则鼓励以社区综合体方式设置公共配套设施。社区综合体是指由社区管理、社区文体、社区医疗、社区养老、社区商业等功能等构成的公共服务设施聚集体，包括社区用房、养老服务设施、农贸市场等公共配套设施和便民店、生鲜农产品配送点等便民商业服务设施 根据《成都市人民政府办公厅关于加强居住区公共配套设施建设管理的意见》，公共配套设施应纳入控制性详细规划并予以公布。为提高公共配套设施建设和使用效率、集约利用土地，宜以社区综合体设置公共配套设施 在用地管理方面，《意见》指出单独占地建设的公共配套设施，符合《划拨用地目录》的，可采取行政划拨方式供地；由市、区级财政或市、区级全资国有平台公司投资建设的农贸市场、社区综合体等公共配套设施用地，可采取行政划拨或协议出让方式供地，协议方式供地的出让金按所在区域商业用地基准价的20%收取。拟上市出让宗地周边规划服务该宗地的公共配套设施应同步建设，其中农贸市场、中小学、幼儿园、垃圾转运站等必要的公共配套设施应优先同步建设 在主体职责方面，成都市成立公共配套设施建设管理小组，负责制定工作目标、年度建设计划和决策、协调重大事项，领导小组组长由市政府分管领导兼任。领导小组办公室设在住建委，负责承办领导