加强房地产企业所得税管理的对策和建议 .docVIP

　　加强房地产企业所得税管理的对策和建议 　　在房地产企业涉及的税种中，房地产企业所得税管理既是重点也是难点。在对房地产企业所得税服务性调研基础上，本文拟透视房地产行业的特点，揭示房地产业税收违法行为，探讨完善房地产企业所得税管理的方向。 　　一、逃避房地产企业所得税征管的主要手段 　　1、隐匿预收房款。 　　一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款存入非基本账户或其他银行账户，不作预收款申报收入。 　　2、隐瞒销售收入。 　　一是房地产企业与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，暂不作房地产企业销售收入；二是房地产企业收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目；三是有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款，抵顶应支付的建筑安装工程款，抵顶获取得土地使用权价款，不计销售收入，而直接冲减有关应付款科目；四是房地产企业销售不足2.2米高度的车库、杂物屋和屋顶的坡屋等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用；五是整体转让“楼花”不做收入。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取的转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；六是虚开发票减少计税依据。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税，办理《房屋所有权证》，故双方协议少开销售不动产发票金额，共同逃避房地产企业所得税的应纳税款。 　　3、故意错列科目不记收入。 　　一是房地产企业价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取不入账或挂在往来账上；二是政府对房地产公司的财政补贴，税收返还等排除在收入之外，故意列错科目，不申报经营收入。 　　4、延缓确认收入。 　　大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制。违反了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文规定结转收入时限。如沛县某房地产综合开发公司已于2009年1月份把商品房已交付使用，办理了入住手续，但该公司以未办理竣工决算，未通过验收为名，迟迟未确认收入，直到2009年12月３1日才一次性地确认销售收入，大大延缓了收入的实现。 　　5、不按财务规定归集成本项目、混淆成本负担对象。 　　现在大部分开发企业均以项目为点实施分期滚动开发，企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金，拆迁补偿费。在项目开发前付清规划设计费等前期工程费，基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本，从而减少当期应纳税额。 　　6、重复列支成本费用。 　　房地产开发企业在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。如在签订建安总合同的条件下，又单独签订附属工程，防水工程，水电工程等或者将材料发票重复计入开发成本。 　　7、虚开成本费用。 　　房地产企业单独或伙同建筑公司虚构业务，虚开发票，虚增成本费用。一是利用地方的“引税”需求，只要在地税机关缴纳了营业税和地方附加就可开具建筑业统一发票，作为税前扣除的合法凭证；二是利用房地产开发周期长、跨年度、施工单位多、供料商复杂的特点，通过较高的预算造价和补充合同协议来加大工程总造价，进一步加大了销售成本；三是利用购进的土地经初步“三通一平”开发后进行虚假的土地评估，虚增土地成本，将虚增的土地成本直接记入开发成本，减少房地产企业所得税税基；四是通过大量列支工资、会议费、车旅费、佣金等形式虚列成本。 　　8、利用关联关系转移利润。 　　房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司。将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建，将商品房的销售业务交由关联的销售公司销售，物业公司则代收房产公司一切价外费用，如代垫代付的维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同或者企业之间开具施工发票等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税目的。 　　9、虚增成本费用。 　　一是预提“公共配套”费，完工后不及时结转冲减商品房成本；二是将开发项目之外的道路铺设、绿化等工程成本列入开发成本；三是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本；四是企业自用房屋、出租房屋不及时从“开发成本”